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物业税开征可行性及要素设计探讨 　　[摘 要]近年来,不少专家、学者对物业税进行广泛深入的研究。本文在结合前人研究的基础上,提出了物业税的概念,分析了我国开征物业税的背景条件,并且在充分考察的基础上,通过对我国开征物业税的经济和效应分析,提出了我国物业税主要税制要素的设计。 　　[关键词]财产税 物业税 房地产税 税制改革 　　 　　一、物业税的界定及开征背景 　　(一)物业税的界定 　　物业税指的是财产税、地产税等不动产税,目前的称谓沿自香港地区。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款,并且应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高,是国际上常用的地方政府收入来源之一。 　　显然,从以上关系图中可以看出,就课税范围的大小来说,财产、不动产、房地产这三个概念的内涵依次递减:财产税不动产税房地产税物业税。而物业税和房地产保有税、狭义的不动产税以及最狭义角度理解的财产税均是对房地产保有阶段课税,因而无怪乎这几个概念会被混用,但并非意味着可以容忍这种混用,作为研究就应该对相关概念的内涵有一个清晰的把握。 　　(二)物业税开征的背景 　　中共中央十六届三中全会 《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出 “实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消相关税费。”之后,先是中国人民银行行长周小川说:“我国将在适当时机选择试点实施物业税”,后是建设部刘志峰副部长也透露政府在积极考虑征收物业税。在这种背景下,我国下一步税制改革重大命题条件具备时开征物业税引起了全社会的广泛重视。理论界就此方面的理论和实践问题展开了广泛争论,各抒己见,见仁见智。 　　中央提出“条件具备时对房地产开征统一物业税”,原因有三: 　　首先,改革房地产税制是我国加入WTO后的必然趋势。我国自从加入WTO后经济已经融入世界经济的大循环,而发达国家对财产税,大都采取统一征收“物业税”。我们需要同世界接轨。并且WTO的一个基本原则就是国民待遇原则。但由于目前我国房地产税制内外不统一,外资企业实际上享受了超国民待遇,导致内外资企业房地产税负不均,不利于本国企业的生存和发展。 　　其次,近些年来,我国房地产业发展迅速,已经成为国民经济中的支柱产业。但是,有些地区房地产炒作比较突出,房价暴涨飙升,出现了房地产过热,有的地区还出现了泡沫的苗头,房地产商手中的空置商品房过多。而且,房地产业成为了偷逃税重灾区,据悉,2006年,连云港市地税稽查局以房地产行业为重点进行了专项检查,结果发现被检查的665户企业中有偷逃税行为的达542户,占八成以上。其实,不单是连云港,近年来全国各地房地产业涉税案件的数量、案件发生率、查补税款都有明显增加。 　　再次,改革开放20多年来,全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。一些沿海地区,尤其是沿海发达地区,“以地生财”成为地方财政的重要来源,以低价土地为资本恶性竞争外来投资,外商“圈大院”的现象随处可见。大批以低价形式出让的土地,利用率不高,浪费严重。在沿海发达地区,目前已没有多少土地可以再出让了。为了从根本上控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求,现阶段只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题,保证地方政府运行所必需的财政资金。 　　所以引进地方税收的主体税种之一的物业税已经势在必行。从2003年起, 中国政府提出要开征物业税。按照技术先行的方式,2004年,税务总局和财政部先後批准了北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市作为试点先行单位,进行房地产模拟评税试点.2007年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。 　　 　　二、我国开征物业税的可行性分析 　　(一)房地产业的繁荣发展为新税种创造了稳定的税基 　　近年来,我国房地产的开发投资额、商品房销售额呈持续上升趋势,而且房地产开发投资额、商品房销售额与国内生产总值的比值一直呈上升趋势。如图4所示,2004年全国完成的房地产投资总额比上年增长29%左右,2005年,比上年增长20%。比较起来,虽然增幅有所下降(这主要和国家出台的宏观调控政策有关),但回顾近几年数据可以看出(2001增长27%,2002年增长22%,2003年增长30%。2004年增长29%),我国房地产投资基本上每年都以20%以上的比例增长,房地产业已经是我国现阶段发展速度较快的一个产业。不仅如此,房地产消费在未来还将成为主要的消费热点,我国的社会财富很快在这一领域聚集。最终体现在企业和个人的房地产占有面积和价值的增加,这无疑为新的物业税提供了丰厚的税源。 　　另外,近年来我国城市化建设的不断加快,现有的土地和房产的稀缺性将提高,市供求的变化将使