天津金隅张贵庄项目整体开发定位研究高策165p产品定位小高层叠拼洋房开发策略.pptx

项目定位研究整体框架外环线北辰区河北区红桥区中心城区河东区东丽区和平区南开区本项目西青区河西区津南区项目位于东丽区津滨大道南侧大事记2010年1月11日金隅嘉业成功摘得位于天津市东丽区津滨大道南侧张贵庄区域地块。至市中心津 滨 大 道登州南路雪 莲 南 路至津滨高速方山道跃 进 路DEFGK外 环 线至东丽区政府至津塘公路地块规划条件地块由D、E、F、G、K五个小地块组成，均为居住用地占地：18.2公顷建面： 290466.03平米容积率：1.58绿地率：不小于30%建筑密度：不大于45%限高：41米限制条件：90/70限制土地获取成本13.3亿元，楼面地价为4579元/平米规划用地指标表地块编号土地用途土地面积（m2）建筑面积（m2）容积率建筑密度（%）≤绿地率（%）≥建筑限高（m）≤D居住43823.765735.55 1.50 25%45%41E居住26996.343194.08 1.60 25%45%41F居住3474559066.50 1.70 25%45%41G居住4914783549.90 1.70 25%45%41K居住2780038920.00 1.40 25%45%41合计　182512290466.03 1.58 30%45%41土地成本：13.3亿元总建面：290466平米楼面地价：4579元/平米金隅嘉业对本项目的开发目标通过本项目的开发，实现项目经济效益最大化经济价值1通过本项目的开发，实现金隅嘉业在天津市场的品牌落地，通过树立良好的公司和项目品牌形象，为金隅嘉业未来在天津持续规模化开发奠定坚实品牌基础品牌价值2关键问题梳理在目前中密度容积率及项目所处地块认知不高前提下，如何突破限制性条件实现项目经济价值最大化？如何确立竞争优势，参与本区域及全天津市场的竞争？环境与趋势价值最大化市场竞争力自身条件环境与趋势环境与趋势主要研究方法：高策市场定位三维分析TM 通过环境与趋势分析，判断我们板块目前和未来的主要价值、机遇；通过自身开发条件的梳理，明确项目的限制性条件及优化突破方向；通过分析未满足的高价值的需求，推出产品组合方向；通过不同的产品组合的价值比较，推导出价值最大化结论；通过竞争维度分析，解决我们和谁竞争以及如何竞争的问题；通过系统综合分析，得到最终产品、客户定位结论高策市场定位三维分析（一）：通过环境与趋势分析，判断我们板块目前和未来的主要价值、机遇天津总体发展战略本项目所处的城市大发展序列位置张贵庄的机遇、未来板块价值走向？天津城市重心变化天津环内住宅板块发展状况比较张贵庄目前板块地位周边产业功能区发展区域配套设施和居住氛围的预期变化张贵庄交通区位状况高策市场定位三维分析（二）——由于必须在我们能实现的条件中寻找开发路径，因此对自身开发条件的分析是定位研究的基础关键性限制条件自身开发条件项目可能开发方向的界定SWOT分析动态SWOT分析强化优势、弱化劣势、抓住机会、规避威胁，将劣势转化为优势，将威胁转化为机会 价值高中心城区外溢改善型置业客户地缘型改善型客户中心城区外溢首次置业客户地缘型首次置业客户高策市场定位三维分析（三）——在自身开发条件分析的基础上，寻找能为项目买单，并且支付能力高的客户，提出拆分组合的各种可能性，通过比较不同产品组合，寻找价值最大化方向自身条件分析寻找对项目优点敏感、对缺点不敏感的高支付能力的高价值客户高端产品中端产品产品组合的各种形式价值最大化的产品组合组合比较高策市场定位三维分析（四）——最有价值的方向，不一定是最终定位方向，同时还要考虑是否有市场竞争力及如何进行竞争价值最大化的产品组合未来市场供给趋势如何参与市场竞争？研究主要竞争对手本项目竞争力塑造获取市场竞争优势综合环境与趋势和市场定位三维分析，得出项目定位市场化描述结论我们有什么产品？ 卖给哪些人？满足他们什么需求？洋房式天际线小高层洋房风格部分洋房式庭院产品定位结论小高层（占总建筑面积的70%）形式点式、板式小高层特点洋房天际线，下面部分采用洋房退台形式叠拼+联排（占总建筑面积的30%）形式叠拼特点4-5层的叠拼每户花园入户，6层叠拼的带电梯，一梯一户形式联排特点独门独户，有天有地产品配比结论产品形式：小高层+叠拼+联排联排叠拼+小高层建面：203326㎡占总建筑面积的70%建面：87125 ㎡占总建筑面积的30%备注：根据具体规划设计，低密度产品（叠拼+联排）大户型在容积率整体平衡条件下约有5%可能要在小高层中实现，在容积率单地块平衡条件下约有10%可能要在小高层中实现。市场环境和趋势分析天津总体发展概况天津住宅市场发展分析北辰区河北区红桥区中心城区河东区东丽区和平区南开区河西区本案西青区滨海新区津南区天津分区图天津分为：市内六区、环城四区、滨海新区、远郊五区市内六区—河北区、河东区、河西