长沙星沙三一街区住宅项目营销策划方案95p2012年1月联道地产推售策略推广蓄客价值体系.pptxVIP

报告体系 Analyze;楼栋;营销回顾：2011年三一街区向市场历经了品牌、品质、非常道最三一、成熟、热销等多角度的传递。;指标;报告体系 Analyze;三一街区项目交通体系日益成熟，周边配套资源逐渐完善，大部分投入实用，且三一街区规划日益落实，品质生活已经凸显。;与前两年不同，三一街区现今社区、商业、教育、交通等均以出街，不再是落脚于“将来”，居住条件较为完善，生活居住氛围不需等待。;三期产品户型配比分析;127㎡;物业管理：竹胜园物业在业内虽未形成良好的口碑；但隶属于竹胜园地产，对于业主的服务水平、态度、与业主沟通等方面，秉持着负责任的态度。; 区域的交通价值、资源、规划以及自身的社区、教育、产品、物业等，从不同的角度传递给市场，2012年的三一街区有别于以往！;因此，在2012年，不管是 比品牌. 比社区. 比资源. 比信心. 比价值. 比实力. 比…… 三一街区不需要像前几年 一样遮遮拦拦！;报告体系 Analyze;2011年各大政策的鞭策下，调控取得了一定的效果；中央政府多次在公众场合表态，坚持房地产调控政策不动摇，促进房地产稳健发展。;上半年新增供应面积166万平米，成交面积112万平米，下半年供受政府政策调控新增供应面积99万平米，较上半年减少67万平米，成交面积60万平米，较上半年减少55万平米，8-12月连续5个月供大于求，单月供销比最大值达到2.32。;成交情况：星沙2011年整体成交套数、价格、面积均表现为波动下滑，整体房地产市场不太理想。;公布时间;;市场总结; 在刚需市场下，关注星沙区域与项目竞争较强的几个项目的销售情况、产品、2012年的推货情况。;凤凰城：整体2011年凤凰城销售面积达13.95万平米、销售1261套；下半年抓住10月份时机，去化一波，其余月份走量较低。;在售产品：三期推出4栋，主要产品面积在120平米以下，为80-90平米2+1两房，95-120平米小三房产品，主要为市场刚需产品。;推货分析：2012年，凤凰城在售1、2、3、5号栋，预计加推4、6号栋，总共1125套，10.87万㎡。;恒广国际景园：9月份抓住市场时机，以预期价格较低开盘，成量交理想。之后项目坚挺销售价格，成交情况不容乐观。整体2011年恒广去化670余套，去化面积6.8万。;在售产品：共推出4栋，主要产品面积都在120平米以下，二房面积为89-90平米，三房面积108-120平米，为刚需产品。;推货分析：在售2、3、5、7号栋，2012年预计加推1、4、6号栋，共计920套，8.6万㎡。;;栋号;推货分析：在售A\B栋，预计2012年加推D\E号栋，总共920套，销售面积7.8万㎡。;盛地尊域：新开发楼盘，10月开盘受市场影响，成交一般；11、12月降低价格，相对不降价项目较好，但整体销售情况较差。;栋号;推货分析：盛地尊域总共7栋，2012年几乎全部面世，总共约600套，销售面积5.7万㎡。;家和院：入市时机较晚，受市场影响10月份开盘效果一般，其4680元/㎡价格使得在11、12月份销售较其他项目理想，但整体成交量一般。;产品分析：3、4号栋推出440套，二房面积80平米左右，三房面积100-130平米之间，以刚需为主。;推货分析：家和苑现阶段主要在售3、4号栋，在推1、2、5、6号栋，总共剩余1392套，销售面积13万㎡。;项目;竞争总结;客户敏感点分析：从2011年来访客户分析，随着项目一期交房入驻、幼儿园开园，客户对三一街区逐渐关注其物业、交通、园林等，但三一品牌、价格依旧是关注头牌。;客户区域分析：在2011年三一街区来访客户中，主要以星沙区域为主，其次为临近星沙的市区以及相当部分的周边地级市；;客户途径分析：2011年主要针对内部员工销售，三一重工来访最多，其次老带新、活动、网络等来访量最大。;客户总结;定位梳理;报告体系 Analyze;策略思考;策略思考;策略思考;在三一街区;营销策略;报告体系 Analyze;推售原则：;5月;报告体系 Analyze;不一样的环境， 不一样的人生！;3、项目形象升华 主推广语： 不一样的晚年， 不一样的天伦。;第一阶段： 不一样的交通，不一样的心情。;第一阶段：充分利用三一街区独特资源通勤大巴，制造话题点，引爆集团。;比交通——2天退订：在平卖过程中，对三一街区在售产品有意向者，可缴纳2万元诚意金认购单位，同时签订《比房交通保障补充协议》，协议说明，即签订之日起，客户两天内可以在区域内对项目交通进行比较，若两天内转为定金即可享受意料之外的打折优惠，第三日可选择退款或转为定金。愈期自动转为定金。 比经验——500元加油卡：平常活动期间，凡缴纳2万元诚意金，即可在办理退款或转为定金