牟平综合检测中心项目定位报告.pptxVIP

导 读;;地产 线区; 莱山、南效、幸福区域的地产市场供销两旺，是烟台房产开发的热点区域。这些区域的土地即将招拍待尽。 新的土地争夺战正沿着东西濒海两翼和南郊向南发展。 而牟平区丰富的海景旅游资源，相对低廉的地价、迅速实施的市政规划，使得该方向的开发力度十足而强劲。;近四年烟台地房地产市场发展状况(面积单位：万平方米；货币单位：亿元);一、牟平房地产业发展与规划; 规划范围： 莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。 部署原则： 第2条中：膨胀发展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区，膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。 八大组团： 芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团，以辛安河、鱼鸟河之间绿化带，分隔牟平与初家组团；岱王山、归岱山，分隔初家与芝罘组团；岱王山南麓山脉，分隔初家与黄务组团；外夹河分隔黄务与莱山组团；夹河及其沿河绿带芝罘与福山、开发区组团：黄金河、柳林河之间绿化带，分隔开发区与八角组团。; 城市性质定位： 烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。? 各区功能定位：;1、 牟平区的区域规划部分;规划用地类型; 综上所述：牟平本身的规划方向为向北发展，未来城市中心即行政、商贸核心区为东关街以西、通海路以东、金埠大街以北、新城大街两侧的区域，本地块位于中心城区边缘，总体地段类比相当于烟台二马路位置。规划建设形成时间预计5——8年。 ;三、项目基本状况及SWOT分析; 本项目地处烟台市牟平区北部，东临威海市15公里、西靠烟台市区6公里、南依昆嵛山脉（国家一级森林公园）8公里、北靠大海、养马岛；毗邻牟平区新政府大楼，位于牟平区南北干道通海路东与三山大街南侧。 ;西侧通海路往北100米处即为烟威高速收费站;项目地块SWOT分析;四、区域竞争和竞争性项目描述;牟平区域新城区;地块名称;牟平区2007年商品房供应 ; 上表为在售项目的基本情况表，面积单位为平方米，价格单位为元/平方米，所列价格都为普通住宅价格。具体分布如下：;五、项目产品定位;高层住宅概念性示意; 高层住宅为本项目的主打产品，在高层设计个要充分考虑产品的创新和给业主带来的较高层次的精神生活享受，建筑朝向总体上把握景观较为丰富的养马岛方向，户型朝向争取户户观海。产品设计遵从“人性、创新”的原则： ; 卧室的设计宜直接采光、自然通风；空间尺度比例适当，开间与进深之比不大于1：2（一般标准的住宅卧室），进深尺寸不要小于2.4米。保证私密性原则，两面、三面采光，窗宜为全落地玻璃窗及270度转角飘窗改变。? ; 为提升为本项目的品质形象、最大限度的提高利润，可考虑在项目地块紧邻政府大楼的区域建设一定比例的花园洋房。;项目规划示意图（本图为即概念性的表述，具体设计由另论）;六、项目价格定位; 从各楼盘的权重、价格和销售状况中，可以得出，本项目地块目前正常的销售价格区间为3000——3500元/平方米。 下面对安德利公司新摘得的地块2007[103]-[105]号地进行大致的测???，该地块占地25万平方米，总建面积54万平方米，容积率2.14，从数据可以判断该项目以小高层和高层为主。总地价4.71亿，楼面地价1511余元/平方米，建安成本和其他费用合计至少为2000元/平方米。即该项目成本将超过3500元/平方米，若保证20%的利润率，其销售价格最低不能低于4200元/平方米。 ;七、客户群体定位; 职业特征： 1、企事业单位中高层领导。 2、成功的私营企业主。 3、政府中高层领导。 购房动机： 投资、自住并重 收入水平 家庭年收入10万元以上。 置业经验 二次置业为主首次置业为辅。;八、营销思路探讨;人口导入，成功的外销推广是本项目成功的关键;;推广原则之二 恰当把握推广时机;THE END