中房信新国八条及房产税出台后对房地产市场的影响及未来走势研判40p.pptxVIP

分析思路一、房地产市场背景二、政策出台背景三、对国八条及房产税的评述四、未来市场走势研判全国：“9.29”新政后房价仍继续上涨房地产市场背景房地产市场：“9.29”新政后房价仍继续上涨，1 月以来重点城市成交量高位运行图：2010 年全国商品房销售面积变化及 70 个大中城市房屋销售价格指数数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 2010 年以来，为遏制房价过快上涨，中央及地方政府出台了多次调控政策，5-8 月全国房地产市场受到显著影响，商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为负增长，8月后，市场开始回暖，“9.29”新政也无法遏制房价的上涨。2010年12月份北京供应量猛增房地产市场背景 2010年年末，北京住宅市场获批预售证数量、预售面积和预售套数连续刷新2010年最高记录。2010年11月之前的10个月，月获批预售住宅房源套数从未突破9000套，受到预售款监管办法的影响，11月住宅入市量疯狂上涨，一举达到12286套；而12月的住宅房源入市量在11月的基础上，再上涨11.5%，达到全年最高。据12月住宅项目入市情况分析，12月获批的46个预售证中，上半月获批37个，占比80.4%，而12月后半月只有9个预售证获批。许多开发商在11月底提出预售申请，只是在12月上半月才获得批准，这是导致12月获批预售证达到全年最高的直接原因，预售款监管办法的效果在12月下半月得以体现。12月楼市成交一览（数据来源：北京市房产交易管理网） 北京2010年12月成交占全年份的20%房地产市场背景2010年的最后四个月，除受“二次调控”直接影响而住宅成交量较低的10月外，其余3个月的住宅成交量在全年均属于较高成交量，2010年年末数月的住宅成交市场整体有所好转，11、12月的住宅成交量呈现快速上扬走势，环比涨幅均达到40%以上，直至12月出现全年最高成交量，达到15772套。2010年12月楼市成交量一览表分析要素2010年12月2010年11月环比2009年12月同比住宅期房日均签约套数441337上涨30.9%532下降17.1%现房日均签约套数6837上涨83.8%129下降47.3%住宅日均签约量509374上涨36.1%661下降23%12月楼市成交一览（数据来源：北京市房产交易管理网 数据整理：搜房网数据监控中心） 分析思路一、房地产市场背景二、政策出台背景三、对国八条及房产税的评述四、未来市场走势研判货币环境严峻，主要趋势国外环境一发达国家的经济陷入比较长时期的低速增长，有可能会陷入停滞通胀二美联储、欧洲央行、日本央行会继续维持低利率货币政策，美联储有可能会进一步延长量化宽松政策的期限三美国和其他发达国家的财政赤字和债务规模持续上升，这会迫使货币政策持续为财政赤字融资上面三点会诱发全球的货币洪水，最后会恶化全球的通胀和新一轮资产价格的泡沫，首先是在发展中国家的资产价格泡沫，由于国际货币环境非常严峻，现在国际大宗商品价格的上涨势头势不可当。新兴市场国家已经通胀非常严重，俄罗斯9月份是7.0%，最近已经达到9.4%，印度早已经超过11%，越南、阿根廷、土耳其、印尼等发展中国家的通胀也非常恶化。98-09年货币的流动国内环境从98~09年的GDP增长情况与CPI指数看，房地产所处的外部经济环境很好，居民拥有购买能力。从98~09年货币的流动性来看，M1、M2与GDP的比例也是呈增长的趋势，这对房地产的长期发展是非常有利的。从98~09年房屋价格指数看。国内流动性宽松的表现国内环境2009年和2010年，两年总共投放贷款17万，外汇占款达5万亿，所以导致广义货币供应量增加22万亿，2008年中国的货币供应总量才只有47.5万亿，到今年10月末我们就已经达到了70万亿。如果我们比较一下历史，这两年的增量几乎相当于新中国60年来货币投放量的一半（47.2%）流动性过剩的原因国内环境分析思路一、房地产市场背景二、政策出台背景三、对国八条及房产税的评述四、未来市场走势研判新“国八条”来了国八条2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。新“国八条”来了新“国八条”具体内容国八条序号主要措施具体内容1进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大