最新房地产估价案例与分析.pptx

2、掌握技术路线的确定：2.1 技术路线的概念与实质房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产的客观合理价格的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的正是估价对象房地产的价格内涵。 2.2 不同的估价对象应如何确定技术路线2.2.1 交易实例较多的物业：住宅、公寓、写字楼2.2.2 经营性物业：商场、酒店、餐饮服务用房2.2.3 特殊物业:：加油站、停车楼、厂房2.2.4 在建工程2.2.5 划拨土地2.3 不同的估价目的如何确定技术路线2.3.1 交易，判断市场价值2.3.2 抵押2.3.3 拍卖2.3.4 保险3、考试教材的应用仔细读“绪论”、“第一章”、“第二章”及“第三章”“第四章”的叙述部分。4、技术路线的确定方法2.4.1 根据估价对象的类型选定估价方法；2.4.2 说明各方法的定义及在此宗估价中的具体应用；2.4.3 对各方法所得出的估价结果的综合分析处理。（注意不同的估价目的在处理时的不同） 二、?如何应试 1、审题：认真读懂考题； 2、解题：理解考题要考的是什么； 3、解答：要全面。 三、?主要考试点 1、考估价原则 1.1 合法性原则 1.2 最高最佳使用原则 1.3 替代原则 1.4 估价时点原则 时点原则往往是重要的考试点 2、考方法 市场比较法、收益法、成本法及假设开发法是要点，考方法中往往考公式、考系数。 3、其他 考客观的，还是实际的。四、应复习及准备《规范》中估价报告的标准格式 五、试题分析1、解《房地产估价案例与分析》试题分析2、《房地产估价案例与分析》分类归纳分析 序号题 型1995年1996年1998年1999年2001年1考方法的选用√????2考市场比较法的应收集资料√??√?3考收益法的应收集资料√????4考成本法的应收集资料√????5考技术路线和评估步骤√???√6考假设开发法应收集资料?√??√7考估价原则的应用（最高最佳使用原则）?√???8考以实际的价格还是客观的市场价格为依据?√√??9考房地产的唯一性特性?√???10考采用市场比较法应考虑因素??√??11考选择案例的相差时间??√??12考估价前应了解情况（收集材料）???√?13考估价时点???√√14考拍卖物业的特点???√√15考制度政策????√《案例与分析》问答题解析 序号题 型1995年1996年1998年1999年2001年1考估价原则??√?√2考不同的评估目的，有不同的结果??√??3考估价时点??√??4考估价状态??√?√5考收益法计算及理解???√?《案例与分析》选择题解析 序号题 型199519961998199920011未说明估价时点√????2未说明权属状况√??√√3总收益应扣除行业经营利润√????4土地还原利率和综合还原利率√????5计算还原利率，不应考虑物价上涨率和经济增长率√????6总收入中应计算上座率（有效收益）（入住率）√??√?7房屋设备更新应按固定资产价值，不应按注册资金百分比计算√????8使用年限使用错误√??√?9估价结果应注明大写金额√?√??10支出中应单独列支房产税，土地使用费√????《案例与分析》改错题解析 11缺受理估价方?√???12缺估价对象四至及环境描述?√√??13未说明土地使用权年限起止期?√√??14成本未能中费用构成中缺项?√√??15采用实际成本未说明是否符合客观成本?√√?√16计息期有误?√???17成本法税费基数错误?√???18年总收益为前价格未考虑未来是否变化?√???19空置及租金损失率概念错误?√???20年收益计算有误?√???21营业税及附加计算有误?√???22年纯收益未按客观收益计算?√?√?23资本化率确定不当?√???24未说明最终估价结果是如何确定的?√?√?25修正系数错误?√?√√26土地权属状况描述不全面??√??27缺土地开发状态??√??28规划条件描述不全面??√??29交易案例选择不当（时间过长）（酒店选商场）??√??30交易情况未修正??√??31区域因素修正有误??√??32个别因素修正有误??√??33土地估价综合结果未作年期修正??√??34销售税费重复计算??√??35缺少价值（价格）定义???√?36方法采用不当（酒店大堂用收益法）（二层未用）???√?37综合修正超过30%???√?38重复计算（大堂）???√?39安全利率选择不当???√?40净收益求取方法错误（20层）???√?41未考虑5年以后的收益（20层）???√?42总价不再考虑成新率???√?43缺估价作业日期???√?《房地产估价案例与分析》试题 （95年） 一．问答题（40分） 1