FL002物业管理纠纷案例培训资料.ppt

自家的阳台为何不能封闭 任何权利都不是无限制的 。 破坏该楼宇外立面的整体美观 物业管理公司的基本职责就是在业主的授权委托下，对物业进行必要管理、服务，使物业能够保值增值。 适用法规 中华人民共和国物权法 普通住宅小区物业管理服务等级标准 中华人民共和国国务院令第504号《物业管理条例》 城市新建住宅小区管理办法 中华人民共和国建设部令第94号《城市异产毗连房屋管理规定》 中华人民共和国建设部令第80号《 房屋建筑工程质量保修办法》 建住房[2006]3号-建设部关于印发《电梯应急指南》的通知 中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部令第165号 《住宅专项维修资金管理办法 》 广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定 广州市城市规划条例（封闭阳台） 总结： 心诚则灵 选择有效沟通方式，需要因时、因地、因人、因事制宜 ； 把业主当成自己的朋友邻居，设身处地为他们解决各种各样的困难； 人们大多同情弱者，有时哭哭穷、装装熊，来点“哀兵”之计，还是挺管用的 。 与业主有了成见后若继续坚持原则，造成与业主的感情隔阂后，可以持两种态度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心换心，重归于好。前者显示的是霸气，后者显示的是大气。真正高水平的物业管理单位，当然应当选择后者 常见纠纷案例类型 追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多； 业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷； 业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如车辆保管服务中所造成的财 务损失的纠纷； 业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷。 * * 没有按照规定或约定提供配套服务、设施设备； 没有按照规定或约定提供服务场地、车位； 没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。 例如： 管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护、修理使其不能正常使用； 日常环境卫生差，绿化不能及时维护管理； 区域内公共秩序混乱、交通道路不畅； 安全防范不力、消防救灾不及时等等 。 例如： 未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费； 擅自扩大收费范围或提高收费标准； 业户欠交物业管理服务费等 。 　在2003年以后爆发出一连串问题，维修资金被挪用，开发商消失，大批产权证无法办理。当时，业委会换届选举问题再次打破小区的安宁，两派业主在小区开展了一场又一场民意与利益的较量。 　　记者在翠湖山庄采访发现，接连不断的冲突已经使该小区的物业遭遇贬值。在翠湖山庄经营发廊的老板张女士告诉记者，小区复杂的环境使许多高端住户选择搬离，同时大批租客住进小区，使客户的消费能力直线下滑。“前几年做一次染发可以开价400元，现在只能开价200元了。”在该小区经营洗衣店的张先生也表达了类似的观点，认为现在生意不如从前。 　　据联席会议成员赵先生介绍，翠湖山庄最初开盘时卖到1万多元/平方米，而现在的二手楼价只有6000多元/平方米，很多当年买房的人都亏了。 　　“凭翠湖山庄靠近珠江新城的位置，楼价本可以达到9000－10000元/平方米的。”广东中原地产项目部总经理黄韬分析指出，翠湖山庄多年来纠纷不断，确实影响了物业的价值。 　　据黄韬介绍，在2003年到2004年期间，由于开发商走佬，并留下产权证办理困难等问题，导致该小区一手楼均价一度跌到了3000－4000元/平方米，07年楼价又恢复到6000－7000元/平方米，但他认为这是楼市整体升值的结果。 物业管理企业违反规定或约定擅自拆卸、挪用、毁损物业管理区域内公共财产等 。 （下水道堵塞的清理、阳台的封闭、楼道堆放物品、毗连房屋维修协调等。） 物业管理纠纷案例培训 * 物业管理纠纷的起因 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现，并呈现纠纷数量上升、类型新、案件多的特点。 属于业主（使用人）与物业的受托管理人 （物业管理公司）之间产生的一种新型的民事法律关系； 常见纠纷案例类型 因物业管理合同产生的纠纷 因物业管理侵权产生的纠纷  * 一、因物业管理合同产生的纠纷 服务内容； 服务质量； 服务费用； 解除物业管理服务合同。 * 一、因物业管理合同产生的纠纷1.物业管理合同服务内容纠纷 因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的纠纷 * 一、因物业管理合同产生的纠纷2.因服务质量产生的纠纷 提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准，而引起的纠纷。 * 一、因物业管理合同产生的纠纷3.因服务费用产生的纠纷 因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的纠纷 * 一、因物业管理合同产生的纠纷4.终止物业管理服务合同纠纷 合同期满后物业管理企