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经济适用房制度运行中问题与对策 　　〔摘要〕 我国经济适用房制度实施过程中存在显著的结构性供求矛盾，一方面是现有供给数量远不能满足潜在保障对象的需求；另一方面，建成的经济适用房又存在严重滞销问题，且价格节节攀升并在很大程度上超过了既定保障对象的实际承受能力。促进经济适用房与廉租房一道构成我国全方位、多层面的住房保障体系需要制定阶梯式住房优惠政策，坚持合理的定价标准。 　　〔关键词〕 经济适用房；供求；保障性；商品性 　　〔中图分类号〕F293.34 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1000-4769（2011）05－0046－03 　　 　　一、问题的提出 　　1997－2007年间，我国经济适用房本年完成投资额占住宅房地产开发当年完成投资额比重的平均数为9.89%，本年新开工面积占住宅当年新开工面积比重的平均数为13.7%，本年销售面积占住宅当年销售面积比重的平均数为13.4%。从上述三个指标的绝对值看，经济适用房占全国住宅建设三个主要指标的比例明显偏低，同时，其销售也存在显著的结构性供求矛盾。一方面是现有供给数量远不能满足潜在保障对象的需求；另一方面，建成的经济适用房又存在严重的滞销问题。此外，经济适用房的价格节节攀升且在很大程度上超过了既定保障对象的实际承受能力，严重阻碍了我国经济适用房保障功能的有效发挥。 　　根据相关政策规定，经济适用房是用于解决城镇中低收入阶层住房困难的。据测算，如果中低收入阶层由低收入、中低收入和中等收入家庭构成，那么城镇人口的50％为经济适用房的供给对象；如果中低收入阶层由低收入和中低收入家庭构成，那么城镇人口的30％为经济适用房的供给对象。但不论是50％还是30％，当前经济适用房的开发建设量和投资力度远不能满足潜在需求，成为我国目前住房保障体系中的一个严重问题。 　　二、经济适用房制度运行中的问题及诱因 　　1.经济适用房供求错位，结构性矛盾突出的内在原因 　　产生我国经济适用房现有供给数量远不能满足潜在保障对象需求这一现象有多方面的制度原因。 　　首先，我国目前绝大多数城市的经济适用房制度主要依赖财政资金支持，甚至大部分地区还沿用政府投资兴建新房的模式，社会化融资渠道非常有限，这种严重依赖财政的现象决定了经济适用房建设很难步入快速发展的轨道。 　　其次，对于严重依赖财政资金的经济适用房而言，作为资金主要投入方的地方政府兴建经济适用房的热情并不高。自我国实行分税制改革以来，地方财政对于土地收益的依赖性进一步增强，如果加大经济适用房建设力度，对于地方政府而言将面临双重负担：一方面是由于经济适用房建设投入大量资金，加重地方财政负担；另一方面是政府划拨土地兴建经济适用房，意味着地方财政中来源于土地的收益将减少，地方财政负担将进一步加剧。 　　第三，既定住房保障对象范围和实际应接受住房保障对象之间的规模存在重大差异，也是导致我国经济适用房供给不足的主要原因。目前我国城市社会保障体系准入标准的一项重要内容是与户籍制度挂钩，只有持有本市常住户口的家庭才能被列入保障对象的范畴。这样，城市中低收入阶层中有相当比例的“城市外生型低收入群体”，如大量进城务工者、欠发达城市居民向发达城市的流动和定居的群体将由于“身份”问题被排斥在城市住房保障体系之外，〔1〕这构成了既定住房保障对象范围和实际应接受住房保障对象之间的规模存在重大差异。 　　第四，部分城市住房保障体系的保障对象界定不清，寻租现象滋生，进一步占用了经济适用房资源，削减了经济适用房的实际供给量。国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中规定，经济适用房政策的购买对象是中低收入家庭。但是由于居民收入层次划分的办法很多，且不同经济收入分布情况相差巨大，目前我国无法制定统一的标准明确界定作为中低收入家庭的保障对象群体，有关城市经济适用房保障体系准入标准的具体规定往往由地方政府依据本地区实际情况确定。这样，由于理解、认识的偏差和寻租行为，致使原本不应该接受住房保障的群体也可能通过种种不正当方式享受住房福利，甚至出现了诸如“开着大奔买经济适用房”，“群众排队购房，开发商放号舞弊”的现象，进一步挤占了经济适用房保障对象的福利空间。 　　2.经济适用房滞销现象的内在原因 　　经济适用房存在严重滞销问题的核心原因在于部分城市住房保障体系保障标准界定不清，甚至严重错位。这种住房保障体系保障标准严重错位的现象表现在两个方面。 　　首先，作为保障性住房，经济适用房当以中小户型为主，以降低其购买成本并在有限的土地供给条件下尽可能满足更多中低收入家庭的住房需求。但是目前我国经济适用房的户型设计明显失调，将经济适用房建设成为大户型高档住房的案例比比皆是。这一方面源于开发商的逐利动机，为降低成本、获得高额利润，不愿开发小户型住房；