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经济适用房项目成本控制探究 　　【摘要】经济适用房是我国保障性住房的重要组成部分，担负着为中低收入家庭实现“居者有其屋”的美好愿望的使命，但是在这一政策的实施过程中也出现了一系列的问题。本文就出现在经济适用房成本控制方面的问题，提出几点建议，以期对政府政策的制定和实施起到一定借鉴作用。 　　【关键词】经济适用房；成本控制；全过程；研究 　　 　　“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。这一惠民利民的举措，更是深得广大民众拥护。经济适用房作为保障性住房的一部分更是承担着重要的角色。然而，近年来关于经济适用房政策是不是应该被取代的问题反复被提出，究其原因不外乎体现在经济适用房的制度层面和经济适用房不经济、不适用的特点方面。关于经济适用房不经济主要体现在对经济适用房成本的控制方面。 　　一、经济适用房成本控制应体现在项目建设全过程，从项目的不同阶段分项、全程控制其成本 　　1.建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费的控制 　　该项成本控制的关键是建设项目的选址。经济适用房建设用地的选址必须符合城市总体规划，还要考虑到地理位置、交通状况及环境因素等。从造价控制的角度考虑，经济适用住房的建设用地不能有太多的地上建筑物和构筑物，一般应选择生地。市政配套条件也是影响造价的一个重要因素,若建设用地距城市的水、电、供热、煤气等主管线较远，无疑会增加小区基础设施建设的费用。 　　2.勘察设计和前期工程费的控制 　　该项目可分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分，主要依赖国家出台的各项优惠政策把经济适用房的收费成本控制在最低水平上。三通一平工程费用是前期工程费控制的重点。土石方工程一般工期较短也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格实行总价招标。施工用水、用电线路的铺设则要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设。 　　3.建安工程费的控制 　　设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。开发成本中建安工程费比例很大，而建安工程费的多少又直接取决于设计、规划阶段的造价控制。该部分成本控制的措施包括：建立科学的工程造价分析系统，为设计阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准。搞好规划设计，合理确定工程造价控制目标。对于一般经济适用房的建设来说主要是做好前期的规划和单体设计。加大招投标力度有效控制工程造价。提高概预算的编制质量搞好结算工作。在满足住宅的基本功能、保证居住质量的前提下加大住宅的进深对降低造价有明显的效果。在保证结构安全和使用功能的前提下尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料。 　　4.住宅小区基础设施建设费的控制 　　小区的建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调降低造价。经济适用住房的环境设计应坚持自然和谐的风格，学校、配电室、公厕、垃圾站、换热站等非营业性配套公建的成本控制则可等同参考建安工程费的成本控制。 　　5.管理费的控制 　　在开发工作中尽量合理设置机构，减少管理层级，确立项目后成立项目开发部，随施工进度灵活调整人员设置。从项目部运营费用保底等多方面控制管理费用。 　　6.贷款利息的控制 　　贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。在编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划时要予以充分考虑。在满足项目需求的前提下尽量压缩存量资金，力求减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。 　　7.税金的控制 　　目前经济适用房建设相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、耕地占用税、营业税含城市建设维护税、教育费附加、企业所得税等。在目前实施的经济适用住房建设项目上，投资方向调节税执行零税率，耕地占用税在多数城市也获免征。这一部分主要依赖国家相关政策法规。 　　8.利润的控制 　　经济适用房的利润部分，国家已在相关文件中明确规定为不能调整，严格在不高于3％利润基础上确定。 　　二、政府在整个经济适用住房项目建设的过程中，应当充当监管者和服务者的角色 　　1.政府监管充分体现在成本控制的全过程 　　政府应从规划设计、建筑施工、环境建设和物业管理等项目建设的全过程实行成本控制并完善招投标制度。全过程引入竞争机制，控制成本。通过招投标的方式，将有实力、有经验、有社会责任感的企业吸引到经济适用房的建设中来，利用其质量、信誉和品牌优势，进行规模经营，降低成本。 　　2.提高政府管理水平，做好开发企业服务人 　　修改和完善各项政策措施，建立简洁清晰的政策体系，建立公开竞争的招投标市场，引入社会监督机制，加强对伪招标的监察力度，提高土地的利用效率。为经济适用房项目手续办理提供高效服务，建立“一站式”审批流程，为企业提供高效便捷的服务，缩短审批时间，降低企业办理手续的时间