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莱西市物业管理行业现状分析 　　莱西市物业服务工作起步较晚，但是近几年随着北部新区的建设，住宅小区的增加，物业服务行业也得到了迅速发展。物业服务企业已达25家，物业服务从业人员近500人，企业注册资金达1000余万元；物业服务覆盖面也由单一的商品住宅房向机关、事业单位非商品房延伸，服务水平和能力普遍提高。就目前现状看，莱西市物业管理中存在的历史遗留和现实问题主要表现在以下方面： 　　（一）自建自管、自建他管及委托服务并存。（1）是企业、行政事业单位，为解决职工居住，出资兴建的住宅楼实行自我管理。如文化中路以南区域、法院以北住宅区，这类住宅区没有配套的共用设施和物业服务企业，设备比较老化，堵、冒时有发生；（2）是开发建设单位开发的住宅小区实施自我管理服务，如城建开发自管的滨河小区、颐和花园；宏远开发自管的宏远花园、龙翔园等。这是自98年房地产市场发展实行了谁开发，谁管理政策后的普遍现象。自建他管及委托服务存在数量较少，如金城小区委托给商城管理局服务，百盛花园委托宏达物业公司进行服务等。自建自管仍是当前主要服务方式。 　　（二）单位住宅楼之间混杂，零星建设住宅楼多少不一。同一区域内为多个开发公司开发建设，无封闭设施，界限不清。如月湖区分别由华润、银泰、城建、华德四个开发公司开发建设；建筑新村9幢楼则由望城建筑公司、粮食转运站、镇政府、南龙湾庄建筑公司开发建设；零星建设如金峰开发金机、金联、金圆、金福大厦等住宅楼很难形成规范化服务区域。 　　（三）旧住宅小区缺乏必要的配套设施。基于政策、规划、设计等原因，过去开发建设的住宅楼大多没有公共场所。如银泰小区、教师新村、月湖北区、平安公寓等无停车场、广场、绿化用地；健身娱乐器械、学校、幼儿园、活动中心、公共厕所等公共配套设施更很少配置。 　　（四）公共维修资金收缴不到位。由于政策、法规或操作上的原因，过去开发建设的住宅楼，开发建设单位在销售时未能按规定向业主按一定比例收缴物业服务公共维修资金，致使住宅小区特别是旧住宅小区的共用设施设备大中修改造资金无法得到落实。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。现在因涉及利益，居民自然不情愿自掏腰包解决资金问题，从而影响设施设备更新改造，必然给物业长效服务带来困难。 　　（五）认识滞后。物业服务作为朝阳产业，还没有引起应有的重视。一是职能部门对其系统工程的性质认识不清，物业服务涉及众多部门，部门之间职能职责不清，协调配合较差，使一些物业服务的发展问题难以得到及时有效解决，影响了物业服务健康发展。特别是街道、居委会、公安、环保、卫生、商业及文化娱乐等管理部门的工作范围不明确，规划、建设、房管等部门急需加强协调配合。二是多数消费者对物业消费理念认识不明。一方面市民对物业服务需求迫切，另一方面福利消费观念根深蒂固，希望不交或少交服务费来享受超值服务的意识还在一定范围内存在，常有拖欠水、电、气费和不交物业服务费的现象发生，物业服务作为新兴消费热点还没有真正培育起来。 　　（六）运作不佳。突出表现在经济效益堪忧。相当一部分物业服务企业难以维持收支平衡，少数企业亏损严重。其原因一是收费低。我市物业收费标准是0.10元/平方米--0.20元/平方米之间，与周边市区物业收费标准相比显得较低，收费低难以提高服务积极性，必然达不到居民服务要求，服务质量下降，导致业主不满，形成恶性循环。二是覆盖面窄。目前，全市物业小区大部分还局限于新建的商品住宅房及单位住宅，而大部分老宅区、单体楼、办公楼、商店、医院、学校、游乐场所等还未实行规范化物业管理服务。三是经营规模小。个别小区过分注重单位情结、地缘情结，画地为牢，使小区始终太小。同时，经营范围普遍单一，相当部分还仅停留在代收水、电、气费等项目上，服务项目少难以形成规模效益，造成收入来源减少。四是市场机制发挥差。招投标体制尚未建立起来，市场化程度不够。物业服务组织实施主体相当部分还是房产开发商，没有移交独立的专业化物业服务公司。特别是有的物业公司投入部分人力物力替小区公用部位、共用设施维修养护、无偿服务，增加了营运成本。加之收费标准不高，小区内失窃、伤害等而引起的赔偿时有发生，物业公司承担的经营风险过大，影响了经济效益和经营积极性。 　　（七）从业人员素质不高。物业服务的职业化队伍尚未形成，目前，我市物业服务队伍中，中专以上人员约占20%，高中以下人数约占79%，助理经济师以上人员约占9%，电工有证人员约占6%，会计有证人员约占3%，具有资格证书的约占58%，缺乏各类高素质的服务人才。因此努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营服务队伍，促使服务管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常急迫。 　　（一）加强公共维修资金的收