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苏州地区农村宅基地退出机制研究 　　摘 要：苏州地区宅基地数量多分布范围广且分散，“一户多宅”、人均面积超标等现象大量存在而符合宅基地退出标准的农户数量较多，因此在人多地少的基本国情下，通过挖掘建设用地内在潜力使土地利用向纵深发展成为了解决人地间矛盾的重要手段。 　　本文以苏州地区调研区域，通过调查问卷、个人访谈等形式对苏州市农村宅基地退出的现状以及农民在宅基地退出方面的需求进行调查研究，进而为宅基地退出机制的构建提出些许建议。 　　关键词：宅基地退出；宅基地使用权；影响因素；补偿标准 　　一、绪论 　　伴随着城镇化和工业化的进程，农村剩余劳动力大量涌入城镇，农村宅基地“一户多宅”、占用耕地的现象较为普遍。鉴于我国“人多地少”的基本国情，优化土地利用结构，使土地利用由横向扩张向纵深发展显得尤为重要。完善的宅基地管理制度将对维护农民基本权益、稳定社会发挥较大作用，但现行的宅基地管理制度难以正常运行，阻碍了土地流转，很难适应当前的发展趋势。同时很多进城农民受诸多因素影响不愿意退出宅基地，这又加剧了宅基地空置的严峻形势，严重影响了农村土地经营的规模，不利于实现土地资源合理配置。 　　二、宅基地利用现状及退出意愿的调查与分析 　　（一）问卷设计内容 　　2017年8月，?目组以户为单位，采用线上线下两步走，问卷调查与访谈相结合的方式对苏州市农村宅基地退出意愿影响因素进行了实地调查。被调查对象分别来自苏州市下属的常熟市虞山镇、梅李镇以及张家港市凤凰镇、塘桥镇，共发放问卷320份，回收有效问卷298份。调查内容包括：1.“宅基地利用现状”，关于宅基地利用现状的调查，主要包括宅基地的使用情况，受访者家中宅基地面积；2.“宅基地退出意愿”，对于宅基地退出的调查主要涉及受访者愿意或不愿意退出宅基地的原因，进而为宅基地退出机制的构建提供支撑；3.“宅基地退出方式及影响因素”，这部分的调查主要了解受访者接受何种宅基地退出的方式以及相应的补偿种类和标准。 　　（二）宅基地利用现状调查 　　1.宅基地闲置现象普遍 　　在城镇化进程中，农民进城务工成为了潮流，一部分人在城市中获得了稳定的收入之后便购房生活，这一定程度上导致了农村宅基地的闲置。而原本家中留守的老人因为子女进程务工也纷纷进城投靠而导致宅基地无人居住，从而加剧了宅基地闲置情况的发生。以张家港市凤凰村为例，村内共有8处宅基地闲置，究其原因，不外乎以下两种：（1）父辈去世后，城镇中居住的子女不愿回村继承宅基地从而导致空关；（2）老人进城投靠子女以至于房屋空关。 　　2.宅基地违规使用现象突出 　　根据《土地管理法》规定，农村一户只能拥有一处宅基地，且不得超过一定的标准（该标准由各省、自治区、直辖市确定）。但因为宅基地无偿取得且缺乏有效的政府监管，使得农村中一户多宅，多吃多占的现象极其普遍。 　　（三）、宅基地退出意愿分析 　　据调查数据分析，苏州地区农村宅基地退出呈现如下现状与特点： 　　1.符合宅基地退出条件的农户较多 　　随着农村家庭生活条件的改善及生活需求的增加，部分农户移居城镇的意愿较为强烈。项目组分析有效问卷后发现，已有35户在城镇购置多套住房，占样本总数的11.74%，另有60户在未来5年内有在城镇购置住房的计划，占样本总数的20.13%。在这部分农户移居城镇后便符合退出宅基地条件。 　　2.农民退出宅基地意愿不强烈 　　尽管多数农户已经符合退出宅基地的条件，但是他们并不愿意退出宅基地，对政府有关农户宅基地退出政策了解也不够深入。据统计，近75%的农户并不了解相关政策，自然也不会产生主动退出宅基地的意愿。同时，调查结果显示，共有50户的宅基地空闲，其中有23户宅基地被出租给外地打工者，其余房屋均处于闲置状态。当涉及到是否有宅基地退出意愿这一问题时，163户表示不愿意退出农村宅基地，占样本总数的54.70%。 　　（四）影响宅基地退出的主要因素 　　1.退出的补偿标准低 　　在本次调查中，大部分农户对于宅基地退出最关心的莫过于补偿标准。关于宅基地退出的补偿条件与补偿标准，国家并未出台全国性的指导标准，在实践中，各省市的补偿标准也有所不同。从苏州大市层面来看，宅基地退出的方式主要是货币补偿和住房补偿。 　　2.城市生活成本大 　　73.15%的农民认为城市生活费用的高低也是影响宅基地退出的重要因素之一。城市物价水平相较于农村来说明显偏高，进城生活就意味着每天的开销就要比农村高出很多。而且城市中的生活方式与农村有着很大的不同，农村相对闭塞的状态使农民有一定的排外思想，进入城市也就意味着要接受新的生活方式，这在无形中也阻碍着宅基地的退出。 　　3.宅基地的无偿性保障性 　　我国农村宅基地使用权制度之上承载着多重功能。宅基地使用权是农民基于集