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论城中村改造模式与创新发展 　　摘要：在城市化的进程中，城中村的改造和转型发展是一个亟需解决的问题。城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及到社会、经济、法律、文化等多个领域，政府从中要起到主导的作用。本文介绍了城中村改造的三种模式，提出鼓励公众参与城中村改造过程，树立起市场经济下的“公平自愿”原则，建立起公众参与机制。 　　关键词：城市化 城中村 改造模式 公众参与 　　在城市化的进程中，城中村的改造和转型发展是一个亟需解决的问题。城市化是人口、产业、资本和市场向城市集中的过程，其中农村剩余劳动力和农村人口向城市集中是城市化的基本特征。城中村的出现，一方面是由于城镇化进程的不断推进；另一方面则是由于我国长期存在的城乡二元经济结构体制。城中村的存在，阻碍了城市化的发展脚步，制约了城市工业化和市场化的发展进程。对城中村改造的研究与探讨，不仅有助于更好地推进城市化、实现现代化，也是构建社会主义和谐社会的必然要求。 　　1 城中村改造对城市发展的影响 　　1.1城市土地高效利用的需要 　　对一个城市的宏观发展而言，城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益。很多城中村占据了城市比较优越的区位，但是在开发上却远远落后于其他区位条件差的城市地区。 　　1.2加快城市化进程的需要 　　城中村的改造不同于城市中的旧城改造，被认为是城市化进程中最大的难题。宅基地、自留地以及工业用地，祖屋、新房、出租房，合法产权以及违章、违法建筑，形成复杂纷繁的土地、房屋关系；村民、集体、开发商以及全社会的利益，村民的眼前利益和长远利益，多方利益交织在一起。 　　1.3城市社区建设发展的需要 　　城中村作为城市一类独特社区，有其特殊性和复杂性，如果能够积极对待、扬长避短，加快促进其向社区居委会转变，这样不仅可以促进这些城中村的社区建设，而且会大大促进整个城市的社区建设。 　　1.4城中村自身发展的需要 　　加快城中村的改制和改造还是城中村本身经济和社会发展的迫切需要。目前，城中村以出租屋经济为支柱的发展方式已经越来越缺乏后劲。城中村经济进一步发展必须要有与其相适应的经济组织形式，即以股份制的方式促进原有村集体经济组织向公司转变。 　　无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，城中村目前的存在形式都有其严重弊端，如果不加以改造，必然会对社会、经济、环境等各方面发展带来严重制约，可以说城中村改造已经迫在眉睫。 　　2 城中村改造的常见模式 　　城中村改造要遵循合理的规划和城市发展规律，从实际出发，根据具体的村子具体的村民，分别进行深入的调查研究，考虑各方面的因素，制定相应的适合的策略方针。进行“城中村”改造，实现“城中村”与城市整体环境的有机融合，既要避免仅仅局限于房屋建筑形态的片面的改造模式，也要尽量将社会形态的改造融入其中。否则，虽然改造了“城中村”杂乱的建筑、混乱的环境，但“城中村”落后的社会形态、生活形态则可能依然如故，并且“城中村”存在的人员混杂、治安差、管理混乱的情况还将可能难以根本改观。对“城中村”的改造模式，由于各地具有不同的特点，因而从不同的视角来分析，也存在不同的改造模式。 　　2.1“城中村”自行改造模式 　　该模式要避免完全沿袭以前的出租经济模式，要通过建造单身公寓，然后分配给每户村民用于出租。要提倡建造商品房，限制并合理确定单身出租房的比例，这样有利于让拥有平等地位的商品房业主进入，从而有利于打破“城中村”的居住结构，有利于进行规范化、市场化的物业管理，同时也有利于尽快收回改造投资。在“城中村”建单身公寓，也要在设计上注意，利于将来可以将其改成套房出售掉。当然这些都取决于房地产市场的总体形势，并要与整个房地产政策相协调。尽管有专家可能认为建单身公寓经济回报高，但是如果全部建成单身公寓，当将来房屋出租市场萎缩时，不一定能保证长期稳定的收益。 　　2.2引入房地产商等外部力量的“城中村”改造模式 　　引入房地产商等外部力量的改造模式有助于减轻“城中村”改造的资金压力和管理理念的缺乏。虽然有人担心引入房地产商开发的办法可能导致容积率的提高，但我们认为这要分开来看。在一些基础设施承载能力较好的地区，可以由房地产商开发，在合理利润的前提下，限制容积率。在一些基础设施承载能力不敷、自身又无力开发的地区，可以采取由政府微利开发的方式，在核定各项成本、保证微利的基础上，由政府房屋建设部门进行开发，以避免过高的开发强度。 　　2.3根据城市总体规划需要，实行整体搬迁的“城中村”改造模式 　　在根据城市规划需要实行整体搬迁的地区，采取货币和房屋补偿，就地或异地安置。但是，要注意在安置中使居民更好地融入到城市社区中去。 　　改造“城中村”要有