置业通地产xxxx年长沙华韵城市海岸营销思路建议.ppt

长沙华韵城市海岸营销思路建议 汇报思路 项目自体分析 项目竞品分析 目标解析及核心问题 置业通营销优势 项目机会挖掘 项目技术指标 总用地面积：28096㎡ 总建筑面积：111334.81㎡ （一期51601.64 ㎡，商业4552.24 ㎡） 二期59733.17 ㎡） 总体容积率：3.27 建筑密度：28% 绿化率：38% 二期主力户型面积： 134㎡/户～250㎡/户之间 Strengths（优势） 滨江新城区位优势:位于滨江新城的门户位置、区域产业价值复合区、 城市休闲生活圈、城际核心交通价值、现代住江社区 周边居住配套资源优势：学校、医院、酒店、商业中心等，配套成熟； 景观优势:　拥有绝版的景观资源，一线无敌江景 Weaknesses（劣势） 噪音干扰 项目体量小 开发商品牌力小 Opportunities （机会） 潇湘大道拉通，过江隧道开工，项目的交通便利性加强，与城市CBD核心区的距离拉近 滨江新城规划：长沙市的复合型新都会中心，近期内成为大河西先导区新的商业中心，湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地 Threats （威胁） 来自长沙一线江景豪宅的竞争 本区域大户型产品竞争 项目swot分析 项目目标 战略目标：树立长沙滨江资源型豪宅的领导者地位，在周边竞品7000均价压力下，在营销角度实现市场强大溢价能力。 销售目标：本案二期突破9000均价，实现项目持续热销，快速回笼资金。 高溢价 目标1 快速现金流 目标2 2013年项目目标 基于自身优劣势与项目目标，如何挖掘市场机会 先看看本项目直接竞品 竞争之局 滨江新城品牌开发商云集，奥克斯广场、绿地中央公馆、世贸铂翠湾陆续亮相，各项目为保量而进行全产品线推售，区域竞争白热化。 绿地中央公馆 世茂铂翠湾 奥克斯广场 滨江步行街 本案 滨江新城大牌开发商云集，竞争白热化 竞争之局 竞争圈定： 区位类同： 同处滨江新城板块。 产品面积相近、功能类似： 绿地中央广场：95、111、126、142平米，共四种户型； 7800元/平（精装） 奥克斯广场：83、90、108、123平米，共四种户型； 世贸铂翠湾：现主推130-240㎡高层和93-114㎡洋房 ， 7400元/平（毛坯） 绿地 126、142㎡四房 奥克斯 123㎡ 3+1房 + 130-140㎡3+1房 世贸 133㎡ 、142 3+1房 + 区位类同、面积相近产品多，均价7000左右 整体比较：三楼盘品牌、规模相当；本案滨江、临荣湾镇商圈，周边配套更成熟； 项目 奥克斯广场 绿地中央广场 世贸铂翠湾 规模 44万方 44.48万方 55万方 容积率 5 5.4 商业3.7、住宅2.8 绿化率 15% 40% 45% 建筑形式 高层 高层、超高层 高层、超高层 品牌及物业 奥克斯品牌认知度广，地产新兴品牌 品牌开发商，中国房地产上市企业10强 品牌开发商，中国房地产上市企业10强 交通延展性 岳麓大道与银杉路东南角 岳麓大道与银杉路交汇西北角 岳麓大道与潇湘大道交汇西北角 地段及配套设施 滨江新城板块，大河西先导区，自身配套完善，将有沃尔玛和平和堂等大型卖场入驻 海派综合体，自身配套齐全，超高层双子塔，并有大型超市卖场入驻 滨江新城板块，大河西先导区，超五星级酒店入驻，2万方社区集中式情景商业街 位置比较：奥克斯、绿地面积更紧凑；奥克斯3+1户型临岳麓大道，噪音较大；绿地户型与本案在通风、采光、噪音上持平，世贸景观资源与本案相近。 名称 通风 采光 噪音 景观资源 世茂铂翠湾 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 绿地中央广场 ★★★ ★★★ ★★★ ★★ 奥克斯广场 ★★ ★★ ★★ ★★ 世茂130-140㎡ 3+1房 82㎡二房 98㎡三房 商业街 130-140㎡3+1房 二期低密度产品 绿地126㎡ 4房 奥克斯123㎡ 3+1房 1# 2# 3# 4# 5# 园林 希尔顿酒店、临路公寓 三期 二期 园林 园林 会所 入户大堂 银杉路 商业商务区 园林 注：对比楼栋为上面3图的 蓝色圈。 户型比较：本案阳台赠送面积最大，但绿地价格优势明显，精装与本案毛坯总价相当。奥克斯面积小，总价低。 名称 动线 功能分区 赠送空间 设计创新点 总面积 总价 价格 世茂铂翠湾 ★★ ★★ ★★★☆ ★★ ★★ 98万（以136算） 7400元/平（毛坯） 绿地中央广场 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ 98,2万 7800元/平（精装） 奥克斯广场 ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★ 88万 以7200计算 82㎡二房 98㎡三房 商业街 130-140㎡3+1房 二期低密度产品 世茂130-140㎡ 3+1房 绿地126㎡ 4房 奥克斯123㎡ 3+1房 竞争之变 小结： 本案户型面积大