正中置业集团_东莞万江项目定位跟物业发展建议.ppt

谨呈：正中置业集团有限公司 项目位于东莞市万江区莞穗大道旁、茶叶市场对面，地块由A、B、C三块组成，其C地块与A、B地块中有市政路分割开。发展商计划先开发A、B地块，其中A地块3.7万平米，B地块3.1万平米，C地块3.6万平米，容积率为1.5（可调整），土地性质为商住用地，计划今年年底动工，明年下半年推出市场。 本报告旨在为发展商解决以下问题：市场调研；项目定位；初步物业发展建议。 目标沟通 思路与解决模型 东莞位于珠三角核心区，是广深都市带的重要组成部分, 是承接广州与深港辐射圈的重要区域 东莞市北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。 东莞现辖32个镇区，全市陆地面积2465平方公里，158.96万人，外来暂住人口为440.45万人。此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。 东莞市交通优势非常明显: 共有十条高等级公路, 公路密度市全国第一; 四条铁路干线;国家一类港口; 周边五个国际国内机场. 东莞市整体经济以年增长率超过18%速度快速增长, 财政年收入平均增长率为29%, 城市经济实力日益增强,可以支撑房地产业的快速发展 东莞镇区的外来人口比例很高, 经济极具有活力, 人口数量一直处于珠三角地区城市的前列, 给房地产发展带来大量的潜在消费者. 产业成功升级，将带动房地产需求 东莞的房地产已经进入了高速发展期 东莞市连续五年的GDP增长速度超过了18%, 房地产处于高速发展期，能够支持房地产业的快速发展 东莞市固定资产投资2005年已达597亿元，增幅高达31.3%,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用 与周边城市相比，东莞市的经济水平增长较快,但是有进一步发展的空间 东莞房地产发展历程：目前市场的热点区域在东城与南城，万江处于发力初期。 东莞各区竞争态势及现有供应：政府重点发展东城与南城，供应以大中户型为主；万江作为非重点区域，发展较慢，以中户型为主，极可能成为政府重点控制区域。 东莞2005-2006上半年供应面积区间：80-120㎡为主力，120-160㎡供应增长速度快。 东莞2005-2006上半年供应户型结构：三房为主力户型，二房前景看好。 东莞2005-2006上半年单价区间：整体价格抬高，其中3000-4000区间的市场迅速成长。 2005-2006出台的宏观政策 东莞地方政策：政府尚未出台关于“9070”地方细则，现行的“9070”原则针对整个地区，而非单一楼盘。 2006-2008年展望——东莞城区竞争态势：热点渐分散，万江进入强竞争状态。 2006-2008年展望——东莞城区供应：2007年将成为中高档产品的血拼年。 东莞大势基本结论 万江社会经济综述：经济增长快速，但GDP总量较低，发展严重落后于其他城区；产业主要以工业为主，对房地产的快速发展有一定的阻滞作用。 万江大势——真正融入城区是必然 万江楼盘分布：主要集中在沿江地带及新区，本项目片区较少楼盘分布 万江2003-2006年商住用地交易情况 万江未来楼市供应：竞争趋向激烈，供应以中小户型为主 万江未来价格趋势：进入稳定上升期，未来会小幅提升 万江主力客户来源及区域特征：客户群体交叉不大，但市场已经覆盖各类客户 万江地区主要置业客户特征：“生育”期前后的有一定文化程度的客户群体 该部分置业客户的需求分析：100-130㎡的三房是客户需求的重点 该部分置业客户的需求特征 万江房地产市场分析总结 区域印象：村屋、工业用地多，自然景观资源、绿地少，对区域房地产项目的形象有消极影响。 区域规划：区域具有规划利好，项目地处城市门户，万江未来的政治、商贸、文化中心。 区域交通：项目位于莞穗大道旁，距离五环路入口约2Km，大大改善了片区与外部的联系。片区内道路系统完善。 已售楼盘分析——都会广场：万江中心区较高档楼盘 已售楼盘分析——曦龙广场：江景资源超高层住宅 已售楼盘分析——加州花园：周边中低层打工族租赁房 已售楼盘分析——龙景中心：高档的公务员住宅小区 在售楼盘分析——水印长堤二期贝梦湾：万江唯一江景别墅项目 在售楼盘分析——宏达花园：本地人居多的别墅洋房项目，受新政影响调整规划设计。 未来楼盘分析——城投·纯水岸：万江中心区中高档滨江水社区，受新政及拆迁进度影响大 未来楼盘分析——城投·滨江公馆：本项目的直面竞争对手 未来楼盘分析——香堤水岸 区域房地产市场分析总结 地块指标及城市关系：地块方正，有利于规划；位置较为偏远，距离各城区中心区均有一定距离 地块四至：视野开阔，环境单纯 地块内部资源：地块方正平整，昭示性强，有绿化带可利用，但被市政路分隔，不利于统一规划开发 地块周边配套：生活成熟度较低，本项目存在机会点。 项目SWOT分析 项目