物业例子.doc

提醒一：公共部分的产权归所有的业主 　　【宋妍妍】:主要是第六章和我们的讨论相关。在产权和管理两方面，对业主和业委会意义最大，我们先谈在产权方面，两位觉得哪些方面和业主息息相关的，最好为我们加一些事例和具体的阐述。 　　【宋安成】:产权方面，《物权法》明确规定了不动产登记制度，就是不动产的设立、变更、转让包括消灭必须依法登记，不登记就不发生效率，房子买了不办法过户手续就不是你的。 　　【宋妍妍】:开始过户之后就要受到法律的保护？ 　　【宋安成】:是的，有一个强制性的规定。 　　登记的意义在于什么呢？我处理过一个案例，也是很有意思的。一位开发商把一个别墅卖给了一个公司，大概96年卖的，一直没有办理过户手续，开发商后来关门了，这个公司后来也不去办法，也不交物业管理费，物业公司就要打官司了，这个开发商关门了，没有登记过。从事实的角度来说肯定是属于下一家公司，谁买的属谁。现在把这个事情，按照现在的《物权法》规定，就属于产权不明确的状态，因为没有走这个程序，法律规定明确，不办理登记的不发生效力。如果物业公司去打官司不受理，你无法说明这个房子是他的。产权登记的重要性可见一斑。这对国家掌握房地产总体的情况，一些分布、一些老百姓的居住情况是不利的，无法统计。 　　【宋妍妍】:从产权登记使这个人享受权利来讲，刘总，给业主哪些提醒。 　　【刘生敏】:各地对房地产的登记是不一样的，建设部有一个叫做“房屋权属登记管理办法”，建设部97年颁布，01年又修订了，各地执行的不一定是建设部的这个，都是各地地方的法规。比如说上海，是上海市房地产登记条例，是上海人大的，比如上海是房地合一的房地产权证，建设部是房屋所有权证和土地使用权证，是两个证，绝大多数的省市是两证的，只有少数几个城市是两证合一的。这里面，《物权法》对这个问题有一个解决的方法，今后国家要出台一个统一的不动产的登记办法，在《物权法》当中已经明确的提出了。按照我的想法，我们《物权法》在10月1日，应该要实施，要实施有一个不动产的登记办法要出来，现在的时间较紧，里面留了一割尾巴，有一条说“本法实施之前的，仍然按照各地的登记办法执行。”这是房地产登记方面的一个内容。 　　业主，现在有一个问题，比如涉及业主大会的共有产权，上海规定不给业主大会发产权证的，而且也不给业委会发，只是在房地产登记册上注记，说公共部分是属于全体业主的，在房地产的交易所有一个专门的登记册，在上面注明，这样注明业主拿不到证据的，除非再去查询，这样在统一性方面可能会有规定，业主大会应该可以办出这样的证，既然你不懂产要登记，不登记不能对抗他人，不登记是不行的。我们也遇到一个案例，虹口区的学府花苑，我们给业主委员会建议，根据上海业主委员会的规定，登记到业主大会的名下，现在规定是不发证，但是可以登记的，我们提出这个建议。业主委员会和业主代表讨论之后业主代表都不愿意，好像认识不到产权的重要性，这都是近100万的房子，现在有不少小区都是物业管理卖掉的，而且法院判决还说卖得对。 　　【宋妍妍】:这里我们可以说对业主的提醒一，要注意公共部分的产权，是归所有的业主所有，一定要明确自己这部分的权益。 　　【刘生敏】:是，要查询清楚，最好办理一下登记，即使现在没有发证，但是有规定，明确可以登记。但是目前99%的小区物业管理用房，没有去办理这个手续的。我们经常讲业委会要去办，而且不花钱的，但是业委会就是很多都不去，我是想不通这个问题的。 提醒二：共有权益不该为少数人所有 　　【宋妍妍】:产权方面还有什么是业主需要注意的？ 　　【宋安成】:我接着刘总的话说，业主的产权意识不强，《物权法》明确规定，业主的建筑物区分所有权。什么概念呢？业主对自己的专有部分享有所有权，对专有部分以外的，比如对楼梯、绿化，享有共有和共同管理的权利。业主对第一块的意识到了，共有部分，但是对楼道、道路、绿地，我觉得它没有意识到是他的。包括一些别墅，有的邻居从两层改成三层影响他的采光至少影响到了通风，他都不去管，这样等于其他的业主占了其他的公共部分，他不管。业主对所有权的认识方面，应该加强，起码专有部分以外的共有部分要加强。刘总刚刚提到的，业主不愿意去给物业管理办产权，不愿意行使自己的权利，这样会留下很多的漏洞，开发商就想行使这个权利，把物业管理租出去，把绿化改成车位，你不去管，导致自己的权利受到侵害。 　　【宋妍妍】:我们可以细化一些来谈，比如车位，地面车库的经营权、收益怎么分包括绿化这里，是否可以具体展开来谈呢？ 　　【宋安成】:车位，《物权法》当中专门有一条的，有三款，74条当中有3款。我个人有一些理解，首先明确建筑区划，也就是地上的车位，基本上是归业主所有的，我认为这点没有争议，基本都是属于业主的。有争议的是地下车库，还有一些可能架空层的车位。