新景祥_江苏徐州华美九里区项目定位物业发展建议_133页.ppt

目标任务：强势公开，开闸放水，引燃风暴 传播信息：开盘信息，产品形象，产品内容 （1）开盘冷餐会信息传播 （2）钓鱼比赛 具体任务：火爆开盘，限时签约 （1）开盘物料、冷餐会各项流程、人员准备到位 （2）开盘现场氛围布置，营销公开即旺销的现场氛围 （3）VIP卡解筹，签认购协议书，交纳定金 （4）开盘旺销新闻炒作 （5）售楼中心接待服务规范化 时间：2009年7月 营销推广之营销力 3 分阶段目标建议（开盘期） 目标任务：限期签约，直捣黄龙 传播信息：旺销信息，产品力，利基力 （1）开盘畅销新闻、广告传播 （2）借客户之口说项目利基力 （3）风筝大赛、喜迎中秋 具体任务：完成认购的购房合同签订 （1）全部包装体系更换为旺销广告 （2）圈层营销渗透，联合举办奢侈品展销会等PR （3）限时催促签约 （4）为下次开盘放水积蓄客源 时间：2009年8月-2009年9月 营销推广之营销力 3 分阶段目标建议（强销期） 低开高走策略： 利用推盘波段之间的价格差距，让已购房客户感受到本案的增值潜力， 带动后续物业销售。 增值策略： 增值策略一：持有VIP卡的客户，根据购房面积大小在签购房合同时享受不同的价格优惠。 增值策略二：持有VIP卡的客户，签购房合同时，同时享有现场各项优惠。 增值策略三：持有VIP卡的客户，签购房合同时，参加现场抽奖活动。 增值策略四：给已购房老客户派发的VIP卡，签购房合同时VIP卡抵一定金额的房款总价。 营销推广之营销力 3 开盘定价策略：低开高走 增值策略 营销阶段 周 期 预 算 预算金额 准备期 2009年2月-2009年4月 30% 135万 蓄水期 2009年4月－6月 20% 90万 开盘期 2009年7月 20% 90万 强销期 2009年8月－9月 30% 135万 -- -- -- 450万元 注：本案广告费用预算将根据销售金额及市场变化做相应调整。 本案按50万平米总建筑面积，均价2500元/平米计，总销售额达约12.5亿元，广告总投入按1.2%计，共约1500万元。依据新景祥十年地产操盘经验，一期投入比重达30%，约450万元。阶段分配如下： 营销推广之营销力 3 营销费用预算建议 本报告解决问题回顾 ? 项目属性界定 核心问题提出 项目定位背景 背离城市发展方向；地壤孤僻，城市建设，商业、生活配套严重匮乏；区域客源支撑不足的50万平米远郊大盘 问题一： 如何为本案50万平米、约6000户进行客群定位？客户来源？客户结构？客户特征？客户需求？ 面对市场竞争及客户需求，如何进行产品设计？整体规划？建筑风格？园林景观？户型？…… 在房市低迷、市场竞争激烈的情况下，如何扬长避短、成功营销推广，完成营销目标？ 问题二： 如何让客户认同九里区置业价值？ 如何让客户认同本案区位置业价值？ 如何让客户认同本案价值并转化为购买力？ ① ② ③ ① ② ③ ? ? 城市宏观背景：徐州是一座进入全面快速发展轨道具有巨大前景和潜力的区域性中心城市和淮 海经济区核心城市。 九里区背景 ：区域规划发展前景广阔，本案居于未来三区核心。 项目本体分析：背离城市发展方向，地壤孤僻，区域客群有限，生活配套匮乏，没有强势资源 的远郊大盘；项目的劣势、威胁远远大于项目的优势和机会。 竞争关系分析：市场同质化竞争激烈 ? 本报告解决问题回顾 项目定位 项目战略定位及物业发展建议 项目营销策略与推广 客户定位：以矿务局员工为核心客群，九里区产业工人、公务员、事业单位员工、九里区产业 升级导入人群等区域客群为重要客群。 产品定位：以新古典主义风格为外立面，注重产品品质创新与环保节能为核心优势的产品。 借势政府：联合宣传九里区规划前景与发展潜力，获得区域认同 营销造势：反复炒作“九里都心，前景无限”的未来区位价值 立足品质：大规模、大手笔打造九里区第一品质大盘 品牌制胜：彰显徐矿集团强大实力，导入企业品牌 立体围攻：利用媒体集中树立项目形象，迅速扩大知名度，提升美誉度 体验式营销：提前展示生活场景和氛围 营销推广从“形象力”,“产品力”,“营销力”三大力量着手，三力合一，威力无穷！ ? ? ? 感谢聆听 THANKS FOR LISTENING * 热狗 营销推广之