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银行信贷行为与房地产泡沫相互作用机制研究 　　【摘要】近年来，我国房地产行业高速发展，房价不断攀升，十九大报告中习近平总书记再次强调“房子是用来住的不是用来炒的”，而房地产市场的非理性繁荣往往伴随着房地产泡沫的出现与膨胀，房地产泡沫也与银行信贷行为相互作用，而我国银行业当前自身抵御能力还较为不足，因此给我国经济带来了一定的风险隐患，本文分别从美国、日本、爱尔兰三大国际典型的房地产泡沫中总结经验，以此分析银行信贷行为与房地产泡沫相互作用的机制，对我国房地产业和银行业提出对策建议。 　　【关键词】房地产 银行业 房地产泡沫 银行信贷 　　一、国外房地产泡沫的经验总结 　　（一）美国房地产泡沫 　　1831年成立的储蓄信贷协会，是在政府的支与监管下以吸收小额存款的形式为购房者提供住宅贷款的非银行金融?C构。在第二次世界大战后，美国经济开始逐渐复苏，导致人们对住房的需求日益旺盛，加之20世纪80年代初，里根总统对房地产业实行税收优惠政策，蓄信贷协会飞速发展，资产规模迅速扩张，使得储蓄信贷协会对房地产贷款的扩张，于此同时，房地产投资大规模扩张，房地产行业的日渐兴旺使得银行向房地产业的贷款也日益增长，直接促使了80年代美国房地产和建筑行业的过热的现象，导致房地产泡沫的形成与膨胀，但是伴随着1986年国际石油价格的暴跌再加上1987年华尔街股市的崩盘，纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件，房地产行业开始迅速萧条直至房地产泡沫开始破裂。房地产泡沫所带来的房价的骤降，加之股市的崩盘，极大程度上挫伤了美国民众以及各大机构的投资热情，外资也纷纷撤出美国市场，市场开始萎靡，在消费投资不断减少的同时纷纷抛售所持资产，使其一瞬间供过于求，再次降低了资产的市场价值，再加之许多人投资投机的失败，不仅使银行等金融机构的坏账不断增多，他们手中所白持的房地产资产也在不断的下降，从而以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，大量的问题机构关闭，信贷规模不断收缩，不断加大房地产价格下跌的压力，房地产泡沫彻底破灭。 　　（二）日本房地产泡沫 　　20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已赶超美国，由于日本属于岛国且人多地少，因此当时的日本人坚信“土地不会贬值”，在经济高速发展的大环境下，使得日本国民在满足其住房需求的同时也将房屋作为一种等同于股票的投资手段，在全国范围内形成投机热潮，同时受到国际上的影响，日本开始实行金融自由化改革，日本中央银行逐渐实行宽松的金融政策，1983年日本开始渐进的实行利率自由化，并于两年后实现了大额存款利率的自由化以及低贴现率，日本政府也逐渐放开对金融市场其他方面的管制，例如公司可直接以发行长期债券的方式在金融市场上融资，逐步放开信贷配置，加剧了银行等金融机构的竞争，而房地产业作为高收益行业成为许多银行等金融机构信贷资金涌向的行业，同时各大银行为了抢占市场份额，也向公众提供了大量的贷款，更加激发了日本民众的投机热情，导致土地价格、住宅价格不断暴涨，最终形成泡沫，直到20世纪80年代末期，日本通货膨胀率超过2%，银行不得不开始采取紧缩性金融政策，贴现率被连续提高了五次，国际资本获利后开始撤资加之1990年实行的抑制土地投机的政策，日本房地产泡沫彻底破灭，陷入了长达数年的经济萧条。 　　（三）爱尔兰房地产泡沫 　　爱尔兰的房地产市场也是爱尔兰的主要GDP贡献市场，爱尔兰房地产价格在10年内连续上涨，房地产事业发展迅速，在资金方面，当时的爱尔兰每年都存在着较大的贸易顺差，就2009年来说，贸易顺差达到387亿欧元，加之高额的外国直接投资金额存量2100亿欧元，达到了2487亿欧元。因此白2000年起，爱尔兰的房价指数一路飙升，截至2007年，房价指数从70飙升到了140。与此同时，在欧盟的所有国家中爱尔兰人均拥有住房指标是最低的，对于投资者来说爱尔兰的房地产市场拥有着巨大的潜力，并且金融危机过去的20年爱尔兰的快速发展，人口增长和收入的大幅增加为房地产市场创造了大量的需求，这种巨大的需求潜力加上爱尔兰的低税收，吸引大批投资者入驻爱尔兰的房地产市场，加之银行等金融机构大幅下调房地产贷款利率，更是为在房地产市场上吸引了更加多的投资者。而在消费者市场上房价的不断上涨导致居民形成正财富效应，刺激了居民消费的增长导致GDP的虚增，随着金融危机的爆发，爱尔兰的房价变化也是最为巨大的，并且房价的骤减趋势丝毫没有得到控制，房地产事业严重受挫，显示出房地产泡沫严重，伴随着房地产泡沫的破裂，房地产的崩盘也产生了大量的失业，使爱尔兰政府不得不增加其社会福利支出，失业带来的居民收入的减少也带了税收的骤减，财政急剧恶化。 　　（四）经验总结 　　1.房地产泡沫多发生于经济复苏、繁荣时期。在此时期民众对房屋等不动产的需求不断升高，房地产