房地产开发的成本特点跟投资风险.docVIP

房地产开发的成本特点与投资风险 一、房地产开发的成本特点：　　房地产开发的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。 1、土地、土建、设备费用 　　这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。 所以说，经常看到报章杂志上报道的地王项目为什么会带动周边房价的上涨，就是因为以上述方法计算出的楼面地价已经高于或至少不低于周边项目的销售价格，而销售价格是在楼面地价的基础上，再考虑勘察设计成本、建安成本、企业运营成本、资金使用成本、销售推广成本和企业经营利润，那么其最终的销售价格必然远高于楼面地价。基于市场领导者定价和随行就市定价的原则，周边项目的价格会参照地王项目的可能价格进行一定幅度的提升。　　2、配套及其他收费支出 　　主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。 城市建设资金主要靠城建税收、土地出让金和城市建设配套费三部