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限购政策对城市住房市场调控效应分析 　　摘要：为评估限购政策对城市住房市场的调控效应，借助灰色系统理论的灰色关联分析法构建数学模型，以天津市为例，对限购政策实施前后城市住房市场的变动情况进行了比较分析。结果显示，与限购政策实施前相比，天津市的住宅现房销售面积、住宅期房销售面积在时间上均出现了明显的滞后；住宅施工面积在时间上则未明显的变化；住宅投资完成额和住宅新开工面积在时间上则有少许提前。由此可以认为，限购政策的实施引起了住房市场供需双方行动方向的分异，降低了需求者群体的住房需求量，加快了供应者群体的供应速度，增加了市场住房供应量。 　　关键词：限购政策，住房市场，调控效应，灰色关联分析，天津 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-(2014)05-0041-49 收稿日期：2014-01-07 　　1 引言 　　随着我国城市化的快速推进，特别是自从1998年开始实施住房货币化改革以来，全国房地产业也随之迅猛发展，一方面使其在国民经济中发挥的作用日益显著，另一方面也对人民生活产生了重要影响。但是，我国部分城市住房市场自2004年以来逐渐暴露出的房价快速上涨、投机趋势加剧、泡沫逐渐显现等缺点，不但积累了大量社会矛盾，而且对我国经济的持续健康发展产生了不利影响。面对影响住房市场健康发展的不利势头，运用行政权力制定公共政策调控房地产市场、稳定市场预期、促进房地产市场平稳健康发展，成为我国政府加强和改善房地产市场调控的重要选择。2005年3月，面对国内部分城市投资性购房和投机性购房快速增加所导致的住房价格过快上涨，国务院在其颁布的《关于切实稳定住房价格的通知》中就明确要求从价格稳定、结构调整、调节需求、市场监测、消费引导、监督检查等八个方面加强对房地产市场的管理；2006年5月，国务院常务会议通过了促进房地产业健康发展的六项措施，提出要从住房供应结构、税收、土地和信贷政策、城市扩张规模、房地产开发秩序、廉租房制度、房地产信息制度等方面促进房地产市场健康发展；2009年12月，国务院常务会议提出了“国四条”，着力从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设四个方面调控房地产市场，并明确表态“遏制房价过快上涨”；2010年1月，国务院下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中再次对房价上涨过快问题进行调控，提出要从住房供给、遏制投资和投机、市场风险防范、保障安居工程建设、落实政府责任五个方面加强对房地产市场的监管；2010年4月，国务院再次下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对部分城市房价、地价过快上涨势头，投机性购房活动进行调控，并首次明确指出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，由此拉开了政府利用限购政策规范我国房地产市场发展的序幕；2010年8月，住建部出台《各地列入新增限购城市名单的5项建议标准》将限购范围扩大到二三线城市，逐步形成了以限购、限价、限贷为特色，覆盖一、二、三线城市的房地产业调控政策；2011年1月，国务院发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出要从保障性安居工程建设、税收政策、住房信贷政策、住房用地供应、需求引导、政府约谈问责等方面进一步加强对房地产市场的调控。不断加强的房地产调控手段和措施，促使各地方政府逐步采取措施明确、细化限购政策，并出台实施细则对房地产市场进行调控，最终使全国在2012年底有46个城市通过推行“限购令”来调控住房市场。限购政策作为调控住房市场参与者利益关系的一种目的型管理政策，经过3年多的实施，有效遏制了实施城市房价过快上涨的势头，并对城市住房市场产生了重要影响，也引起学术界对限购政策调控效果的关注。 　　 　　2 文献回顾与评述 　　限购政策的调控效果首先引起了经济学界的重视。胡涛和冯科均从社会福利角度对限购政策进行了评估，发现限购政策破坏了其他消费市场的均衡，导致各个房屋需求群体均面临着福利损失，并且这种福利损失受限购政策下符合购买资格群体的支付意愿异质程度影响。褚超孚则以住房价格为标尺对限购政策的效果进行了评价，36个样本城市的实证分析显示，限购政策的确产生了抑制房价过快上涨的效果，但是城市异质性导致限购政策对不同城市的作用效果存在差异。刘江涛构建了一个住房市场模型对限购政策效果进行了理论分析，也发现限购政策的确可以降低住房价格，但是其作用的大小与市场对政策不确定的预期紧密相关。贾生华通过VAR模型和脉冲响应函数对北京住房市场的交易数据进行了分析，其认为限购政策导致了商品住宅交易价格和交易量的同步下降，并且随着限购政策的深入，其效果可能会逐渐衰减。杨飞对北京住房市场的分析则认为，限购政策虽然没有影响北京商品住宅的新开工面积，但是造成了北