浅谈住宅建设投资控制.docVIP

浅谈住宅建设投资控制 　　摘要: 住宅建设项目的投资成本控制一直是住宅建设过程中最重要的环节之一,科学的财务管理和投资控制对住宅建设的合理造价提供了保证,因此,在住宅项目建设管理中要加强投资控制是非常必要的。 　　关键词: 住宅;建设;投资;控制 　　中图分类号:TU723.3文献标识码:A文章编号:1671-7597(2010)0810139-01 　　 　　住宅建设投资控制要根据项目建设各个阶段的不同特点进行相应的控制,现就当前住宅建设项目管理提出投资控制的相关措施。 　　1 可行性研究阶段投资控制 　　可行性研究阶段应科学确定建设规模和技术标准,优化技术方案并合理核定项目投资估算。重点研究本地区的市场需求、当地政府有关政策、资金筹措方案和项目的经济评价等内容。 　　建设单位要科学编制项目《可行性研究报告》。住宅项目建设性质、规模、标准等应符合当地政府的规定,项目投资估算要依据可行性研究阶段的专业设计方案和工程数量,按照建设工程投资估算编制办法进行编制。编制的《可行性研究报告》应达到规定的设计深度和精度,推荐的主要技术条件明确,重大设计方案比选充分,影响投资的因素考虑全面,投资估算编制合理。投资估算文件应有符合规定的工程数量清单和综合估算资料。 　　2 设计阶段投资控制 　　项目设计要严格按照《可行性研究报告》确定的建设范围、规模和主要技术标准进行限额设计。项目设计从工程总平面布置开始,直至建筑节点、设备细节,都要进行多方案比选,特别是建设标准、建筑结构选型等影响投资较大的方案,要反复推敲,从中选取最经济合理的设计方案。 　　3 工程招标阶段投资控制 　　3.1 认真制定招投标方案。工程施工、电梯、钢材及大宗材料必须采取招标的方式确定施工单位和供货商。较大工程项目可以分段招标,但不允许将单位工程肢解后招标。 　　工程施工采用工程量清单招标,并编制招标控制价,建设单位自行编制招标控制价,如果没有编制能力,可委托具有工程造价咨询资质的工程造价咨询企业编制。 　　依据施工图和招标控制价招标,招标控制价严格控制在设计概算之内。 　　建设单位在工程招标中要坚持依法合规、诚实守信、风险共担的原则,在招标文件中明确招投标双方对投资控制的责任和义务,按照《合同法》和招投标合同条款签署工程承包合同。 　　建设单位提供的设备和大宗物资,根据施组安排和工程进展情况,编制物资招标计划。招标前建设单位应对采购物资进行市场调查,掌握市场行情,按程序确定标底价,并对确定的标底价负责。物资招标以合理降低工程投资为原则,投标报价或拟确定中标价超出批复概算时,应详细分析原因。 　　3.2 加强招投标管理。1)严格执行招投标管理规定,不准出现规避招标现象。2)建立招标投标管理制度,明确分管部门、具体管理人员和办理程序。3)详细编制设计概算和施工图投资检算,科学合理、适度从紧地确定招标概算或标底,确保工程内容与招标概算费用相互对应。4)对施工单位自购材料价差、施工工艺变化、大临设施变化等因素,要在合同条款中包死。 　　4 项目施工阶段投资控制重点 　　项目招标完成后,建设单位要及时组织编制分标段执行预算。项目执行预算以中标人的投标报价和合同约定条件编制,是建设单位指导验工计价和投资管理的基础。项目建设过程中,严格控制增加投资的设计变更。 　　4.1 严格建设资金支付和结算。签订的合同、协议,审核后的概算、验工计价、发票等资料是建设资金预付和结算的必要依据。凡是没有签订合同或不具备施工条件的工程,不得预付工程款;不得以预付款为名转移建设资金;禁止违背合同和不按工程实际进度超前、超拨资金;建设单位、监理单位对施工单位提报的验工计价资料进行审查签认,严禁高估冒验、预验和虚验。 　　设计概算中预备费是为工程变更、预防和修复自然灾害采取措施、价格变动而预留的费用。 　　4.2 加强验工计价管理。1)建立验工计价管理制度,明确管理部门、具体管理人员和办理程序。2)验工计价方式在招标文件中明确,并纳入工程合同。3)对于虚计价、高估冒算以及合同单价不明确、概算外计列费用、不按合同要求付款等加强检查监督。 　　4.3 要加强建设合同管理。合同是投资使用的主要载体,也是投资控制最重要的途径。合同既包括签订的合同文本,也包括招标文件、投标人在标书中的承诺,以及管理制度等。 　　1)实行全面的合同管理,凡是涉及双方经济活动的,都应当签订合同,并严格按照合同约定执行。2)建立内部审查会签制度,所有合同须经审批同意后,方可办理合同履行签约手续。3)建设单位要配备熟悉合同管理的专业知识、懂技术、熟悉概预算的负责人分管合同管理工作。合同管理负责人和其他专职合同管理人员,应具备工程技术、工程经济、工程造价等专业知识,具有一定的工作经验。对外签订的