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预告登记不动产能否查封之探讨 　　摘要：《物权法》对预告登记制度作了明确的规定，这对于我国预告登记制度的进一步构建和完善而言，是一个关键性的突破，对于保护不动产交易中债权人的利益，借此维护交易安全和稳定，防止“一房二卖”现象的发生具有重要的意义。执行实践中，对于被执行人系预告登记房产的所有权人时，能否对该预告登记的房产进行查封，是执行法官必须面对和回答的问题。从预告登记的性质和现有的法律制度来看，答案是肯定的。 　　?? 　　关键词：预告登记；不动产；查封 　　?お? 　　《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是我国首次以国家立法的形式将预告登记制度确立下来，根据该规定，预告登记制度对债务人的处分行为进行了限制，以此保护不动产交易中债权人的利益，借此维护交易的安全和稳定，防止“一房二卖”现象的发生。但预告登记制度也对法院的执行工作产生了一些影响，首要的问题便是被执行人系预告登记房产的所有权人时，已办理预告登记的不动产能否查封的问题。本文作者从预告登记的性质和现有的法律制度两个方面来分析、探讨，并回答此?┪侍狻＊? 　　一、预告登记性质的分析?? 　　预告登记制度是物权法继域外制度而来，我国理论界尚缺乏系统成熟的研究，关于预告登记的性质目前理论界有以下几种学说：1．物权说。这观点认为，“预告登记所保全的债权请求权对其后对该不动产的相同内容的再次处分有排斥效力，即经预告登记的请求权具有相当于物权的效力，请求人可以主张处分在后的效力无效。在我国台湾地区，有学者将其同用益物权和担保物权并列为定限物权”[1]。2．债权说。该说认为，预告登记仅仅具有了物权的排他效力，但是并不具有物权的其他效力，从而也就不能在本质上改变债权的性质。正如有的学者所说:“预告登记请求权的基本构造，始终是债权，预告登记权利人以预告登记义务人为相对人，行使其请求权，对预告登记权利人负担履行义务者，仅限于预告登记义务人，预告登记权利人不得请求现在所有权的取得者，履行前手的债务。”[2]3．折衷说。该观点认为预告登记兼有债权与物权两种性质，不能将其简单的归于其中任何一种。如王泽鉴先生认为，“预告登一记系介于债权与物权之间，兼具二者的性质，在现行法上为其定性，实有困难，可认系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度”[1]。4．债权物权化说，也称准物权说。目前，大部分学者采纳该种观点，认为“预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权”[3]。从上面的几种学说，我们可以看出，理论界关于预告登记的性质的界定，都是基于分析预告登记背后的请求权的性质，因此有人认为“以权利的概念来界定其性质是不合理的，因为预告登记本身不是权利，不能将其归入物权或者债权”[4]。?? 　　从《物权法》第20条第一款“为保障将来实现物权”规定来看，预告登记的目的是保全以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现。也就是说，一般的不动产登记都是对已经成立的物权进行的登记，而预告登记是对将来才能实现的不动产物权请求权进行的登记。基于此，我们认为：1.预告登记本质上是债权的一种保全手段,是通过对物权人处分权的限制，以其实现对债权请求权的保全；2.预告登记只是登记机关将不动产物权请求权进行登记，对于已登记权利人名下的房产，预告登记并未改变房产的权属，只是使所有权人的处分权受到特定限制；3.预告登记权人并未取得实际的物权，其享有的仍然是一种物权期待权。?? 　　综合以上对预告登记性质的分析，我们得出结论：当被执行人系预告登记房产的所有权人时，被执行人将自己名下的不动产出卖，买受人进行了预告登记之后，房产并未改变其权属，法院可以对预告登记的不动产进行查封。 ?? 　　二、现有的法律制度规定上分析?? 　　（一）有关查封的法律规定?? 　　《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。”第九十四条规定：“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第3条规定：“作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第九十二条的规定作出保全裁定，保