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预售制对于开发商经营行为选择影响 　　[摘要]土地是房地产开发企业的基础要素,无论从质还是量上,开发商的土地都难以进行更新,这决定了开发商更注重择机生产,以获取最高利润。然而,是否能够实现择机生产是由其拥有的自有资产的量来决定的,预售制利于开发商在好的行情中快速减少非自有资产,有利于开发商实现择机生产的设想,择机生产的实现会导致房价易涨不易跌。 　　[关键词]房地产;预售制;自有资产;择机生产 　　[[[[中图分类号]][F293.3][[文献标识码]][A][[文章编号]][1002-736X(2010)08-0065-03]]] 　　 　　The Effect of Pre-sale of Commercial Housing on Real Estate Enterprises Running Mode 　　Li Yu 　　(School of Economics, Anhui University of Technology, Maanshan, Anhui 243002) 　　 　　Abstract: Land is the basic factor for real estate enterprises, no matter from quality or quantity, real estate enterprises can hardly update the land on their own. In order to get more profits, most real estate enterprises choose to build houses when the price of houses is rising. However, when the enterprises should build houses is not completely decided by themselves, its decided by how much the net assets they would gain. Pre-sale of commercial housing can help them quickly increase their net assets, and then get more power to decide when they should build houses, which would lead the price of houses more easily rising and hardly reducing. 　　Key words: real estate; Pre-sale of commercial housing; net assets; choosing opportunity for producing 　　 　　一、文献综述 　　 　　1994年,建设部出台《城市商品房预售管理办法》标志着我国商品房预售制度的建立,并在实际开发中得到了广泛地运用。目前我国内地各主要城市商品预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达到90%以上(宋庭敏,2006),预售制对于房地产开发和我国经济发展的影响是广泛而复杂的。从大的方面对其评价可以分为正面的和负面的两种,其中有一种正面评价已成为一种共识,即使是对于预售制持否定态度的学者都认为:在国内房地产市场发展初期,住房预售制度的确立,对于扶持成长中的房地产开发企业,降低房地产行业的进入门槛,鼓励更多企业进入房地产市场,以便保证中国的住房制度改革得以成功起到了很大作用,同时也促进了商品房的供给量,对于人们改善居住条件起到了积极作用(宋庭敏,程建胜等,2006;易宪容等,2007)。 　　另一方面,我国预售制度的设计缺陷也被广泛诟病,对于消费者来说,我国预售制度的设计不具有风险分担机制,造成风险完全由消费者承担(易宪容等,2007);预售制侵害了买受人的知情权、财产安全权、公平交易权、赔偿权(宋庭敏等, 2006)。这些原因导致了房地产商“炒楼花”人为造成虚假紧张,囤积居奇获取暴利,造成了大量的开发商欺骗消费者,甚至携款潜逃的现象。对于市场效率来说,与其他商品市场相比,房地产商品的特殊性及预售制度决定了房地产市场的信息不对称尤为严重,这种严重的信息不对称造成了逆向选择和道德风险(罗怀中,2006);预售融资缓解了开发商的融资约束,从而破坏了银行或资本市场对企业的遴选与监督、促使企业加强管理、改善经营、在行业内形成适者生存与优胜劣汰的良好氛围(程建胜,2006)。这一切都降低了房地产市场的运行效率,不利于房地产行业的健康发展。对于宏观经济运行来说,预售融资存在较大的风险隐患。在市场向好、销售顺畅时,