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飞地型城市化过程中住宅用地调控对策研究 　　[摘 要]文章以广西南宁市仙葫经济开发区为例，通过对其住宅用地利用现状和存在问题进行分析和研究，其结果表明：在飞地型城市化过程中，住宅产业的发展面临着诸如社会负外部性影响、城市配套设施建设滞后、土地市场管理薄弱等一系列问题。通过采取对住宅用地负外部性进行内部化、以科学发展观引导住宅产业发展、改革和完善土地管理制度等调控措施，可以使住宅产业走上健康、稳步、可持续发展的道路。 　　[关键词]飞地型城市化；住宅用地；调控对策；南宁市仙葫经济开发区 　　[中图分类号]F293．2 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1004―4434(2006)03―0079―05 　　 　　一、研究的意义 　　 　　飞地型城市化是在城市扩张过程中形成的与原来城市中心在空间上相分离，职能上相联系的一种特殊的城市化形式[1]。它与传统的外延型城市空间扩张模式不同，具有如下几个特点：首先，飞地区域位于城乡交错带，它紧靠城市建成区，但在地理位置上又与城市建成区相对分离而与广大乡村地区相连接，是位于城市和乡村之间的不连续过渡性区域，在该区域里城市和乡村的各种资源要素转换频繁[2]，土地所有制为国有和集体所有制并存的典型的“二元结构”，土地产权关系复杂，土地管理环节相对薄弱；其二，飞地区域通常拥有独特的自然资源优势，或因为交通地理位置显要，加上政府赋予的优惠政策，使得某些产业例如房地产业、旅游业、高科技产业、加工业等，能够在其中得以迅速发展，从而成为城市远郊的一个新的经济增长极；其三，飞地区域在发展初期，由于地理位置的相对独立，它类似于城市外围的卫星城，随着经济的进一步发展、城市空间的不断扩张，它与城市中心的经济联系变得愈加紧密，随着城市建设步伐的不断进行，最终将融入整个城市建成区中，成为城市市区的一部分。 　　随着城市化进程的不断加快，飞地型城市化在许多大中城市发展中越来越多地涌现，而住宅产业则在飞地型城市化过程中扮演着重要角色。由于飞地型城市化发展过程独特，如何在其发展初期对住宅用地进行科学的利用管理和规划，以科学发展观引导其发展，减少对周边生态环境的破坏，保护耕地，提高住宅用地利用集约度，避免一些城市旧城区住宅用地利用问题在该区域的重演，就显得十分重要。目前国内外对于飞地型城市化过程中的住宅用地利用问题研究不多，本文以南宁市仙葫经济开发区中的房地产业为例，通过对其中的住宅用地利用现状和存在问题进行分析，对飞地型城市化过程中住宅用地的调控对策进行探讨。 　　 　　二、案例――南宁市仙葫经济开发区住宅用地利用状况分析 　　 　　(一)案例区概况 　　南宁市仙葫经济开发区为自治区级开发区，归南宁市青秀区管辖，它与南宁市区东部相接，西距市区6公里，东与原邕宁县城蒲庙镇一河相望，首期批准规划面积1800公顷，远期开发规划面积4600公顷。开发区下辖蓉茉、金葫、莫村、五合、那舅五个社区，人口约3万人。开发区包括西区、半岛区、东区三大功能区。西区，接凤岭新区，距市区6公里，规划面积550公顷；半岛区，通过邕江大桥与邕宁县城连为一体，规划面积350公顷；东区总规划面积2150公顷。房地产业是仙葫开发区第一大基本产业，其主要原因有：一是区位优势明显，其西区连接南宁市凤岭片区，交通便利，直接受惠于南宁?岸?新区投资辐射，房地产项目主要集中于开发区西区；--是环境优美，邕江环绕，拥有邕江风景最秀丽的沿江线，有南宁的后花园之称；三是紧靠城区，不宜规划为工业用地。 　　仙葫开发区具有典型的飞地特征，它位于南宁市东部远郊，在地理位置上与城市建成区相对分离而与广大乡村地区相接，但在经济和行政职能上与市区保持着密切联系。房地产业作为该地区的支柱产业，近几年发展迅速，并带动了仙葫开发区内经济的发展。 　　(二)住宅用地的结构与布局 　　目前仙葫开发区在建和已建住宅项目有38个，住宅类型主要有成片开发的多层单元式商品房住宅、私人购地自建住宅(简称私宅)、成片开发的高档别墅等三种。其中多层单元式商品房项目有27个，占地面积约4951亩；私宅项目3个，占地面积约752亩；高档别墅项目8个，占地面积约2074亩。在开发区住宅用地结构比例中，多层单元式商品房占63．66％，私宅占9．67％，而高档别墅住宅高达26．67％。据统计，目前南宁市60％的别墅群集中在仙葫开发区。 　　仙葫开发区中的房地产项目大部分集中在西区成熟开发地带，在半岛区和南区也分布有一部分。其中，多层单元集约式商品房主要分布在西区，例如上水人家、彩虹家园、润和谷等；私宅也主要分布在西区的蓉茉一区和蓉茉二区，以及半岛区狭长地带的金葫小区和银葫小区等；高档别墅住宅主要分布在西区和半岛区临邕江处，例如龙胤花园、丽水湾、半岛别墅山庄等。 　　(三)住