2013 麦韬提报蓝湾国际-新阶段推广策略121p.pdf

超越双桥 —— 2013-2014蓝湾国际推广思路 —— 2013年10月 麦韬提报 此处省去繁文缛节3000字，直入主题。 （壹） 双桥小池 ，注定容不下 蓝湾国际这条大鱼 1 、双桥人少，城镇及周边人口加起约15万人左右。 2 、缺人气，即使在老城最繁华处，人流并不密集，新城更是 稀疏。 3 、来访少，从新澜康桥和金域都会的售房部了解到 ， 每天来访不过5 、6组 。而我司操盘的永川、长寿、江 津的洋房项目，日均来访约15-20组之间。 4 、年去化量少，从营销部了解到，双桥每年去化仅10万方， 约相当于常规楼盘一年销量。 5 、虽然楼盘不多，但2014年竞争不少 ，新澜康桥5万方，金 域都会40万方，千叶中央广场95万方，初步判断明年会集中 放量。 6 、市场总量小，摊到本案上的份额就少 。即使将推广做到极 致，本案占1/3的市场，3万方，约300套，每月不过25套。 7 、住宅销售不理想，人气不足，区域价值不明显，则影响主 力商家入驻信心，进而影响商业招商及商铺销售。 结论：立足双桥，但必须跳出双桥。 第一，向外推广，扩大传播区域，扩充客户来源。 第二，从新的角度向市场解读区域价值，提升商业投 资预期。 （贰） 为蓝湾国际量身制定 “大双邮百万人口中心”区域概念 1 、大足和双桥合区后，总人口达到100多万。如果能让大足 及其周边区域客户前来购房，每月多卖30 、40套不是梦想。 2 、难点在于大足和双桥的关系，和营销部沟通了解到，大足 的客户一般不愿意到双桥购房。未来渝大高速（成渝辅助通 道）开通后，回大足不必经过双桥，更加不考虑到双桥购房 。 导致双桥的位置有点尴尬。 3 、但在高房价面前，不可能也会变可能。如：南岸会到巴南 购房、杨家坪会到大渡口购房、江北会到北碚购房。 4 、大足和双桥的价格差，是我们可以把握的机会。大足高层 3600-4300的价格区间，而双桥高层3200左右，有400-1000的价 格洼地，对大足中低收入人群，非常敏感。 5 、同时，从区域价值给大足客户解读，3200的价格，买的是 大足延伸区域的项目，买的是三地中心升值地段。 （1）交通价值：紧邻大邮公路，快速贯通大足、双桥和邮亭 （2 ）中心价值：大足、双桥、邮亭三地几何中心（案例：大坪） （3 ）商业价值：大双邮休闲商业中心，知名超市、影院入驻 （4 ）枢纽价值：双桥往返大足、邮亭往返大足必经之地 蓝湾国际区域定位 大双邮百万人口中心 双桥没有新中心，强势推广占位市民的心理 中心 占位心理地标之后 ，再分解项目各项价值点，丰满项目形象 核心策略 ：占领中心，再谈其他价值 之前不是中心， 但广告做多了，相信的人多了， 你就是中心。 这种突破型的区域占位，有3大利处： （1）对区域有利：弥补本案在双桥新城末端的劣势。 （2 ）对住宅有利：重新制定游戏规则，让本案从地段前景上 和双桥其他对手分庭抗礼，分流客户。 （3 ）对商业有利：给投资者描绘了一个极具潜力的商业升值 空间，有助于招商。 （叁） 从客群角度分析 本案以何种形象定位面世有利 1 、客户群是谁 因为没有销售，所以没有客户成交记录总结，我们只能从永川、长寿、江 津项目的经验，将本案的客户先初步分三类 ： (1) 一类是在双桥 、大足主城工作或生活的客群； (2) 另一类是周边乡镇 “进城”的客群； (3) 还有一类是外地务工人群 （此类客户多在年底回乡潮成交）。 2 、以上3类客群都有以下共性 （1）喜欢城市繁华，喜欢成熟配套 ，在乡镇已经看腻自 然风光，对景观园林不感冒，反而喜欢临街喧闹的房子。 （2 ）爱面子，房子档次等于身份地位。 （3 ）重视朋友介绍，也喜欢向朋友介绍。（老带新政策） （4 ）喜欢占小便宜，强调性价比。（低首付，买房送礼） 蓝湾国际形象定位 城市首席休闲洋房