发展逆按揭成为部份退休保障的一些海外经验陈伟森香港大学内容.PDF

發展逆按揭成為部份退休保障的一些海外經驗 陳偉森 香港大學 內容 行政撮要 第 1 章 導論 第 2 章 逆按揭的架構 第 3 章 海外經驗 3.1 美國 3.2 加拿大 3.3 英國 3.4 法國 3.5 新加坡 第 4 章 香港情況 第 5 章 結論及將來發展的研究 行政撮要 目的 本研究的主要目的為：( 甲) 分析五個具有較成熟逆按揭經驗之國家 內 ，其逆按揭的近期發展以及國際方向 ；( 乙) 找出香港可能從這些國 家學習到逆按揭發展的因素 ；(丙) 由這些國家的經驗 ，提出發展香港 逆按揭的策略及清除可能遇上之障礙的方案 。 逆按揭的架構 逆按揭是一種財務安排，可以令業主從其擁有的物業上轉換成一些 款項 。其借取之金額可以在業主過世後 ，或業主本身(或其遺屬) 主動 終止逆按揭合約才需要歸還。至於利息方面，一些計劃是規定業主 每年支付，但亦有一些計劃准許業主延遲利息支付，與本金一起歸 還 。業主轉換物業時，逆按揭合約一般也可以跟隨轉換。逆按揭流 行多時，但直到現在，逆按揭合約一般仍是專為退休業主而設的 。 海外經驗 ( 甲) 美國 美國政府在美國逆按揭市場上有領導作用。由美國政府支持的物業 逆按中心(HECM ) 為市民提供逆按服務 。其可借用額雖然受到相當限 制，但其合約均受聯邦保險保障 。另外，由政府支助的聯邦按揭協 會(Fannie Mae)亦有為市民提供較為寬鬆的逆按安排 。除了與政府相 關的組織外 ，有一間私營公司亦有為貴重物業業主提供逆按揭合約 。 美國國會亦對逆按揭發展給與極大的支持。除撥款資助逆按推廣 、 資詢及教育外，亦立法保障一般是年邁的逆按借貸人 。 美國現時逆按長遠發展的兩個主要的障礙為 ：(1) 需求下降 ；(2)缺乏 私營競爭 。針對需求下降的問題，一個可行的策略就是擴闊市場 。 現時逆按一般被視為較貧窮老人一種增加退休收入的工具 。實際 上，逆按亦可被用作個人投資，增加消費及購買長期護理保險。另 外，缺乏私營競爭的問題，美國近期開始將逆按證券化。私營公司 可從證券化中解決資金問題。所以 ，我們相信美國逆按市場將注入 1 不同私營參與者，提供更多元化的服務 。市場擴大後，將會有更多 的逆按需求 。 ( 乙) 加拿大 加拿大之物業逆按計劃(CH IP ) 於 1986 年推出 ，幫助年邁市民從其擁 有的住屋釋出現金，作為生活費用。CH I P 計劃是加拿大第一個(亦 是唯一) 運行的逆按服務 。它經過兩年研究 ，以英美經驗為借鏡 ，設 計出獨特為加拿大退休人仕的計劃。 由於 CHIP 計劃容許老人每月收取免稅年金 ，這計劃在加現在頗為流 行 。另外 ，由於加拿大逆按架構以美國設計為藍本，所以亦遇上與 美國相似的發展障礙。 (丙) 英國 在八十年代，由於推銷上的誤導，投資性的逆按計劃在英國曾經一 度成為醜聞 。成千上萬的退休老人因此而負債累累 。雖然那種設計 上有問題的逆按計劃在英國已經禁售多時，但一些英國市民仍然對 逆按概念存有戒心 。 現在，英國只有小量逆按產品合約 ，成交數目也偏低。但是最近研 究老人長期護理的皇家委員會發表了報告，強調英國人將要對自己 退休後的生活及護理付上更大的責任及金錢 。在二○○一年四月， 英國政府帶頭開展由地方政府運作的逆按計劃 。政府亦將立法保障 借貸者的權益。由於政府的全力支持，我們相信逆按在英國未來幾 年中將會再度活躍起來 。 (丁) 法國 在法國，有一種與逆按非常近似的私人物業交易合約，叫 Vi ag er 。 這種合約在歐洲中古時代起已經非常流行。在