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京津冀地区养老地产项目调研与养老地产发展建议 　　[摘 要] 通过对京津冀地区养老地产项目分布、土地获取、运营模式、客户定位、去化速度、配套设施等进行调研统计，采用文献资料法，利用中国统计年鉴等资源搜集京津冀地区老年人口相关数据信息，结合京津冀地区老年人口、健康状况、主要生活来源及老年对养老地的需求等情况，探索京津冀地区的养老地产的发展建议。发现，京津冀地区对养老地产需求较大，且老年人收入与城市消费支出不平衡。据此，应加快京津冀养老地产一体化进程，整合京津冀地区资源，积极推动京津冀养老地产品牌化、专业化的转型改革。 　　[关键词] 京津冀地区；养老地产；改革与发展 　　[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2018）01-0032-03 　　随着京津冀地区常规房地产开发竞争日趋激烈，养老地产成为多数房地产开发企业重点关注的对象。在众多利好的刺激下，养老地产是现在乃至未来的朝阳行业，开发商纷纷试水养老地产，但目前一片乱象[1]，多数房地产开发企业盈利仍然困难。据国家统计局2014年抽样调查显示：60.7%的北京养老机构表示资金紧张或短缺，正常运营困难或只能勉强维持运营[2]，天津、河北的状况也不容乐观。据此，在京津冀一体化的大背景下，对京津冀地区的养老地产项目和老年人口现状进行调研，借鉴国外典型项目经验并结合京津冀老年人口实际，提出相关有益的发展建议，以供业内人士参考和借鉴。 　　一、京津冀地区养老地产项目特征 　　本研究选取京津冀32个养老地产项目进行调研，其中北京19个，天津10个，河北3个，对每个项目分布、土地获取、运营模式、客户定位、去化速度、配套设施等进行统计、比较分析发现： 　　（一）京津冀养老地产的选址与分布 　　在所有被调研的京津冀养老地产项目中，90%以上的项目都选址在环境优美、交通便捷的城市边缘和近郊。选址相对偏远既可缓解京津冀城市圈养老压力，满足以北京、天津为中心京津冀城市圈庞大的养老市场需求，项目的开发企业又可以获得地方政府给予的土地、资金、政策等方面的支持。京津冀养老地产项目一方面北京以市区为中心向天津、河北延展；另一方面天津、河北养老地产项目多向北京靠近，这既可为本地提供所需的养老地产资源，同时也可以吸引北京的客户群体。京津冀养老地产项目的选址和分布可以看出，京津冀养老地产正朝着一体化方向发展。 　　（二）土地获取与运营模式 　　京津冀养老地产项目的土地以与政府合作租赁或招拍挂的方式获取，其中32个项目中近一半养老地产项目的土地是以与政府合作租赁获取，采用租地模式大大降低了运营成本，但是也存在弊端，即这种形式的土地获取易导致产权的不完整，对养老地产项目后期的销售和融资形成障碍。京津冀地区养老地产项目的运营模式主要有三种模式：持有型经营模式、出售加出租经营模式、出售经营模式。持有型经营模式典型代表有北京太申祥和山庄、爱慕家、寿山福海；天津的云杉镇宜老社区、康宁津园、卓达太阳城以及河北香河大爱城。持有型经营模式项目的优势在于通过保障项目管理有效性和服务水平，建立专业化品牌以获得后期稳定性的回报，但京津冀这类项目整体表现出资金回笼周期长，前期资金紧张。出售加出租经营模式典型代表有北京的将府庄园、北京太阳城、曜阳国、天津的永泰红?|幸福村等。租售结合的养老地产项目中的销售部分回收的资金对持有型提供强有力的资金支持，出租部分促进住宅的销售，持有部分比例在10%至30%之间，持有部分管理有效性和服务水平整体不高。出售经营模式项目典型代表有北京的东方太阳城、万科幸福汇等等，这类项目资金回笼快，也没有后续运营管理的问题，但是也体现出没有后续的物业营业收入，整体配套欠缺。京津冀的养老地产项目无论是土地获取还是运营模式，都可以看出京津冀地区养老地产项目多停留在初级阶段。 　　（三）去化速度与配套设施 　　京津冀地区养老地产项目的去化速度参差不齐。北京地区去化速度相对较为理想，如将府庄园项目一期开放两栋短租楼，一年内入住率为80%，其别墅销售率达90%以上；北京太阳城项目的销售类住宅今已售罄，出租类的住宅入住率达90%以上，曜阳国际项目2010年现房开盘，2011年现房售罄。但是个别的项目因借鉴国外养老地产经验与国内市场不符导致去化速度低，18个月才入住46户。天津和河北地区的去化速度更是不容乐观，2014年初天津大多数的养老地产项目入住率低下，如云杉镇、卓达太阳城等项目的入住率均在20户以下，河北的燕达国际健康城养护中心一期开放2300张床位，入住率始终只有10%左右。配套设施方面，京津冀养老地产项目多注重医疗设施和康体娱乐场所的建设，即公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等宜老式全配，然而良好的配套设施也未能使去化速度达到相对乐观的状态。 　　二、