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应对房地产开发风险与策略 　　摘要：房地产项目开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，涉及到投资者与政府部门、营销公司、各种其他配合公司、工程建设单位、物业公司、最终用户等诸多关系，涉及到大量的政策、法规和法律问题，要做出一系列非确定性决策，这些决策属于风险性决策范畴，决策是否正确，直接影响投资的成败。 　　关键词：房地产开发；风险；应对策略 　　中图分类号：[F235.91] 文献标识码： A 　　在房地产开发的整个过程中存在着大量的风险，如房地产政策调整、房产市场的波动、建材价格的变化、劳动力政策的变动、汇率及利率的升降等风险，都会影响到房地产的收益。进行房地产开发活动，如果不能充分考虑这些风险因素，贸然进行决策，直接影响项目成败。 　　政策影响 　　毋庸置疑宏观政策影响对房地产开发是最大的影响者，从2005年到目前中央发布了一系列房地产政策。 　　 2005年以来，由于住宅房地产市场价格不断攀升，我国主要采用了土地、税收、金融等手段共同对房地产市场进行调控。 　　 从2006年至2007年的政策措施我们可以清晰地看出政府在调控房地产市场时思路的转变。2006年，调控部门主要采用信贷、税收措施进行调控，主要目的是压缩需求；而2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，同时压缩不合理的需求， 　　2008开始从经济政策上如国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳。 　　...... 　　在整个宏观的政策环境中，一些本地房产小企业经历不了政策的风潮而倒闭，也有像王健林、王石等大佬或转变思路、或顺势而为成为更大更强的地产公司。 　　所以，在新的一波政策风险来临前，房地产公司应 　　提前预料风险，未雨绸缪； 　　政策风险来到时，多扩展思路寻求思变度过风险。 　　房地产选址风险 　　李嘉诚说“房地产就是地段！地段！还是地段！”诚然，房子的开发离不开他所在在的区域房地产市场影响，其中集中影响在 　　城市发展规划带来的利好； 　　城市的经济实力及居民消费能力； 　　城市外来人口和本地人口基数； 　　本地城市的发展进程的成熟程度； 　　...... 　　房地产企业在在房地产的选址上要多进行该市场考察，考量影响房地产的因素。 　　项目定位、产品定位风险 　　某地产老总说“客户来不来看地段，客户买不买看产品”。现在小部分房地产老板仍然进行拍脑袋工程，拿到一块地后，不管三七二十一，把建筑修起来再找专业的营销公司去销售，但是前期没有做好产品和定位，即没有目标客户群，后期营销即使做得好也很有局限。比如某市某房地产公司在中心市区拿了一块靠近马路的小地块，产品基本是200多的高楼层电梯大平层，周边环境等与该产品目标客户群需求不相符合，导致项目200多套房4年还未销售完毕。 　　另产品的细节也不要放过，现在一套房子的价格动辄几十一百多万，对房子细节的追求不但使房子使用更方便，也更能打动客户的心，赢得企业品牌效应和口碑，这点万科、金众地产做得很突出。 　　追求房子的细节要注意的方面有： 　　入户花园、飘窗设置完全、好使用； 　　户型方正、通风采光好，在南方最好南北对流，在北方则避免北向设置主要活动房间； 　　户型功能和户型面积搭配合理； 　　....... 　　项目建设阶段施工质量、工期风险 　　项目建设施工阶段工期和工程质量最重要！ 　　承包商技术和施工管理落后、偷工减料以及项目监管责任心不强等导致建筑物质量和安全隐患也是伴随房地产开发过程的风险。管理不完善造成工期拖延，不仅房地产市场状况与项目策划时相比可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；还会加大资金成本，增加管理费等等造成一系列影响。如某市一房地产项目因施工期限拖延3个月按合同赔偿业主违约金约3百万元。 　　在项目施工期间，随着建筑科学的进步、消防标准提高和节能环保要求的深化，国家和项目当地政府调整产业政策，会要求未竣工项目采用新的或更高的技术标准、施工方法，如实行绿色建筑、采用太阳能供热水等都会使项目开发成本增加。 　　除此之外，建设过程中人工费上涨、材料价格上涨和施工中意外事故等都是施工阶段将要面临的风险。 　　销售时市场风险 　　房地产行业的一个最重要的特点，即它与金融业有着天然的密切联系，这主 　　要是由房地产业的投资规模决定的。市场风险是开发过程中最直接的风险。市场供应量、市场需求、市场购买力、市场价格等都导致商品房供需之间的不平衡。商品房滞销，投资者将承受银行利息、资金滚