房地产业创新与商业模式转型.docVIP

房地产业创新与商业模式转型 　　一、房企转型的必要性 　　管理大师德鲁克说：“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力，房地产业也不例外。 　　房地产的商业模式不是也不可能一成不变。本轮房地产调控，从根本上改变了房地产企业的生存环境。只有那些具备了适应行业特定发展阶段的商业模式的企业，才能生存下来，发展壮大，为投资者带来回报。提高附加值，也就是提高投资回报率。就投资回报率而言，房地产企业投资回报率等于利润率乘以周转率再乘以杠杆率。 　　1.利润空间日益缩小 　　目前情况下，由于土地贵、工资高、融资难，加上限购，利润率不可能高。2011年房地产500强企业现金及现金等价物余额均值小幅增长24.59%，同时净利润均值出现负增长，同比下降17.94%，为3.47亿元，虽然净利润均值小幅下降，但盈利水平基本保持在较好水平。这表明，2011年房地产开发企业500强盈利水平趋稳，利润空间有所收窄。2010年不少企业创造了良好的销售业绩，为企业将营业收入锁定在较好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持续上升以及企业内部管理费用上升等因素的带动下，房地产开发企业的利润空间正在逐渐被压缩，今后此趋势仍将持续。 　　2.存货去化压力对周转率提出更高要求 　　由于2010年来的调控政策影响深入，众多房企存货问题加速攀升，压力愈加明显，导致存货周转率不断下降。从投资回报率来看，杠杆率就是表内的负债率和表外杠杆的运用，如土地款的延付和预售款的收取，大趋势可能长期走低，优秀企业只能在周转率上大做文章。大众化的产品定位、标准化的产品设计、模式化的项目管理和适度的土地储备，就能够在一定程度上提高周转效率。目前，像万科、绿地这样的标杆企业在经济繁荣时期的周转效率可以达到1倍左右水平，低谷期的周转率在0.5～0.6倍水平。也就是说，在繁荣期最快可用一年时间收回投资，低谷时期最快也需要两年时间才能收回投资。这已是在传统模式下效率的极限了，如若再想进一步提高周转速度，提高投资回报率，就必须要进行商业模式的转型。 　　二、欧美国家房地产发展的成功经验 　　历史是最好的老师，让我们看看欧美国家在经济发展和城市化进程中都经历些什么？ 　　城市化率30%～40%左右进行住宅房地产开发，从30%时开始加速，到70%时基本停止。在城市化率30%～60%的一段时间，人口涌向城市的速度最快、数量最多。因此，实际房价总体上涨最快。这段时间，也是从事住宅开发的最佳时间；当城市人口超过50%之后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅。当城市化率达到60%时，人口对于新房需求趋于停滞，从事住宅开发难以获得超额收益，此时持有商业地产才有可能获得超额收益。一个国家的核心城市永远都是人口的主要流向，这些地区的商业地产升值空间最大，而且可以规避未来人口下降的风险。从美国的数据看，第三产业占GDP比重达到50%时，城市化已基本完成，对新房需求大为减少，此时商业地产与住宅地产需求发生大逆转。 　　上海目前城市第三产业占GDP已超过50%，正由粗放式增量开发向集约式存量经营管理转化，此时，商品房投资进一步放缓，保障房建设是此轮结构性调整的重点、也是难点。行业门槛不断提高，资金和融资能力成为进入市场的基本能力，像中星集团这样的大型房企，间接融资“三金二票一托”的工具都用上了。产品趋于同质化，品牌和服务成为重要的竞争手段。开发企业的经营管理能力比以往任何时候都重要，粗放的开发模式一去不复返了，此轮调控很多企业已尝到了高负债重资产模式之苦。 　　三、商业模式的转变急需重视 　　产业的升级换代是一个市场化的过程，要靠企业家去发现。中国的企业家需要努力了解历史，并要看清未来，了解什么样的技术和什么样的经济能对未来产业产生决定性影响，什么样的产业能在未来引领经济的发展。笔者参加国际专业会议、企业论坛，国外企业家聚在一起讨论的是行业、产业未来格局和商业模式的创新，而中国企业家特别是房地产商在一起讨论最多的还是政治或政策问题。 　　IBM商业研究所的全球CEO调查显示，从2006年开始，全球大企业集团的总裁已将商业模式创新作为企业创新的首要考量。2009年，70%的全球大企业在进行商业模式创新转型，而高达98%的全球企业对它们自身的商业模式创新进行调整。目前国内城市化进程和人民币升值仍将在一段时期内推动资产回报的上升，但可以预见的是，上海城市化已基本完成，将慢慢进入老年社会。从长期看，人口红利在消失，土地红利在降低，资产的超额回报在衰减，房地产企业创新驱动、转型发展是必然的。如何选择适合企业自身可持续发展、健康发展的商业模式，是战略，不是战术，不可动摇。 　　四、国内房企的转型之路——美国模式