伟业顾问北京碧桂园c区大型社区项目营销总体计划10销售推广策略9GdC90_2.ppt

营销节奏控制——营销组合 形象完善阶段 活动主题——圣诞、新年家年华 临近圣诞、新年等都市生活不可缺少的时尚节日，为体现项目气质，与业主互动制造了良好机会点，为淡期销售造势。 11月1日～12月31日 营销节奏控制——营销组合 形象完善阶段 11月主题——产品推介月 活动选题——产品系列推介 新都市主义的先进理论介绍； 产品用材说明； 园林设计介绍； 商业街区推介； 平时：送每位来访客户一本台历 契合“碧桂园”项目主题； 传达生活气息 传达项目卖点介绍； 11月1日～12月31日 12月主题——报广沿用11月主题，参加评奖 营销节奏控制——营销组合 形象成熟阶段 评奖选择——主流媒体 《北青》 《新地产》 《新京报》 《北京晚报》 …… 提升项目社会美誉度 11月1日～12月31日 营销节奏控制——营销组合 形象成熟阶段 07年1月1日～7月31日 推广目的——挖掘客户资源，创建明星楼盘 本阶段项目形象已经确立，市场对我项目认知程度较高，并积累大量客户资源，利用较高的市场势能和庞大的客户资源完成本阶段的销售任务。 推广主题：“浓浓谢意，深深敬意”， 宣传工具：活动、报广、软宣 销售任务：922套 来电来访：12000组 推广费用：475万元 营销节奏控制——营销组合 形象成熟阶段 1月主题——答谢客户 活动主题：置业联盟——嘉年华 报广支持： “浓浓谢意，深深敬意” 软宣选题： 获奖介绍； 热销解密； 感谢支持； 继往开来； 07年1月1日～7月31日 收 官 形象引入阶段 引入现代都市生活理念 形象建立阶段 树立现代都市风情形象 形象完善阶段 描述产品现代风格 形象成熟阶段 获奖、升华 完成销售任务 提升产品形象 价格提升 收 官 带动整体项目的品质提升 新的开始 C区品质提升仅仅是一个开始，我们希望C区能够成为后续地块新的起点…… 后续工作 6月28日前确定形象风格、案名； 确定平面表现元素； 卖场布置方案； 深度客户访谈； 试销执行 试销与全案营销的关系 6月-7月 7月-11月 11月-12月 1月-7月 7月-10月 2006年度 2007年度 开盘强销期 二次强销期 二次强销持续期 开盘持续期 市场预热期 试销是开盘销售的先遣队，可以敏锐捕捉市场信息，进行市场判断。 试销价格 楼号 套数 面积 均价 ３％优惠价 45 18 1880.48 3868 3751.96 46 64 6121.83 3996 3876.12 47 33 2421.20 3753 3640.41 以46号楼为主，主推64套，以45、47号楼为辅，全方位了解市场要求。 THANKS 感谢开发商对我们的信任 二零零六年 成功不是奇迹 成功是一种轨迹 更是梦想和理想的驱动力 我们祝愿碧桂园 为到达终点而成就自己的事业 这中间的所有站点 都有着我们共同的诸多付出和杰出努力的表现！ 促销 原则： 目的： 根据假想情况描述具体促销手法 营销策略与推广手段 推货策略 推货节奏 价格策略 定价原则 阶段价格 提价措施 销售策略 销售节奏 促销措施 各阶段节点划分 各阶段推广目的 各阶段推广策略 各阶段推广主题 各阶段媒介策略 速度、利润最大化 各 阶 段 推 广 手 段 推广节奏控制——销售节奏 06.6～06.7市场预热期 06.8～06.10开盘强销期 06.11～06.12开盘持续期 07.1～07.7 二次强销期 收官 形象引入阶段 形象建立阶段 形象完善阶段 形象成熟阶段 营销节奏控制——营销组合 推广目的——借助大盘造势，引入形象 现代都市风格初步引入市场，需要借助各种媒体手段，确立形象，借助项目前期树立的大盘形象和吸引力，利用现代风格，开始提升产品形象。 推广主题：“启动悠逸都市生活风暴……” 主要宣传工具：网络、活动、户外、报广、广播 形象引入期 06年6月～7月31日 销售任务：106套 来电来访：1000组 推广费用：316万元 营销节奏控制——营销组合 7月中旬树立户外广告， 7月下旬发布媒体广告（报纸、广播、杂志） 启动现代都市生活风暴…… 形象引入期 7月中旬修改项目网站及相关网络广告 06年6月～7月31日 营销节奏控制——营销组合 形象引入期 06年6月～7月31日 准备工作 销售道具准备 客户积累 试水工作 以活动为主展开推广 新售楼处启动现场布置 营销节奏控制——营销组合 7月中旬前，完成售楼处现场布置、销售人员培训及销售工具的准备工作。 形象引入期 楼书 模型 户型图等销售工具 电子楼书（DVD） 客户通讯 现场环境布置 饰品的运用 现场桌椅等销售道具的款式选择 销售人员服装 活动内容（风格统一，主题多样） 统一销售说