《外文文献翻译--土地市场与房地产市场的相互作用》毕业学术论文.docVIP

外文文献翻译 土地市场与房地产市场的相互作用 摘要 土地市场与房地产市场、房屋价格与土地价格，都是紧密相关的。土地供给价格的波动、容积率和费率都是影响土地市场和房地产市场的重要变量。通过市场间相互作用的思维模型分析，本论文重点研究了土地市场与房地产市场间相互影响的关系，并对房价与土地供给间的交互影响进行了实证检验，据此得出一些关于如何规范房地产市场的结论。 1.简介 20世纪70年代末，改革开放以来，中国的房地产市场得到了快速的发展，房地产业已经成为中国的支柱产业。然而，房地产业内业也出现了许多问题。土地市场的主要问题是：土地供应剧烈波动，与经济发展脱节，强调土地供应量增长而忽视土地储备。房地产市场的主要问题是：过渡增长的房价，单一的融资渠道，以及泛滥的投机现象等。土地市场与房地产市场十几米联系的，因此，要解决以上的问题，必须对两个市场进行全面的考虑。 现在国内外已经有许多关于土地市场和房地产市场之间关系的研究成果。但是，目前的文章大部分局限于定性描述，而很少对两个市场的关系进行量化分析。本论文通过四维模型分析，对国内外的市场相互作用进行研究，进一步研究了土地市场和房地产市场之间的相互作用机制。 2.两个市场间的关系 （1）容积率、房价和土地价格 房地产市场与土地市场之间有着天然的联系。因此，他们之间是紧密相关的。一般来说，房价由土地价格、建设成本和各种税费组成。后者主要包括管理费、销售费用、利息、一般利润和向政府缴纳的税收，所有这些都是房价的重要组成部分。 联系着房价与土地价格的一个重要变量是容积率。容积率是建筑面积与土地面积间的比例，反映了城市土地的利用程度。利用容积率可以将土地价格转换为楼层价格： QUOTE （1） 在这个公式中，F代表容积率， QUOTE 代表土地价格（元/ QUOTE ），而 QUOTE 则代表建筑区域的土地价格。 如果 QUOTE 代表房价（元/ QUOTE ），C代表建设成本（元/ QUOTE ）， QUOTE 代表费率，则房价可以表示为： QUOTE (2) 将（1）式代入（2）式，得到： QUOTE (3) 因此，可以发现土地价格与房价之间是线性正相关的，而两者间的相关度取决于建设成本、容积率和费率。如果其他条件固定，建设成本的增长（或降低）幅度等于房价的增长（或降低）幅度，而容积率的变化不仅影响房价，同时也影响房价对土地价格变动的反应程度。房价和房价对于土地价格变动的反应程度都会随费率的升高而升高。 由于技术的限制，建设成本和容积率的调整幅度相对较有限。因此，在以上几个变量中，费率是政府规范房价的一个有效工具。在房价一定的情况下，降低费率能够有效降低房价；房价越高，降低费率对房价的影响就越大。 （2）容积率，土地需求和房地产供给 在城市，土地需求是由房地产供给引起的，是一个衍生的需求。因此，土地需求与房地产供给是紧密相关的。前者是后者的基础，而他们之间的关系式通过容积率反映出来的。 假设 QUOTE 为房地产供给量， QUOTE 为土地需求量，F为容积率，则： QUOTE (4) 当容积率保持固定时，房地产供给量与土地需求量间存在线性正相关。容积率正好是土地供给对房地产供给量变化的反应程度。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量就越大，相应地，一定量的房地产供给转化成的土地需求就越少。 对开发商来说，较高的容积率意味着更低的土地成本和更高的利润率。然而，过高的容积率意味着过分小的公共场所和绿化区，这些将降低房屋的销售价格。所以，在决定容积率时，开发商必须在购买欲望和建筑面积间寻找一个平衡，以实现利润最大化。在城市规划政策许可的条件下，能够使开发商利润最大化的容积率称为温和率。 如果让F表示容积率， QUOTE 表示单位建筑面积的价格，则： QUOTE （5） 在这个等式中， QUOTE 代表单位建筑面积的基本价格，它由容积率之外的其他因素决定的； QUOTE 代表容积率变动时单位建筑面积成本的变化率。因此，容积率与单位建筑面积价格间是负相关的。 一般情况下，随着容积率的升高，地基和建筑结构变得更复杂，而建造成本也会相应增加，因此，