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辽宁房地产市场调研 鞍山、抚顺、朝阳、葫芦岛 城市综合开发潜力分析 国民经济发展水平分析 房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系。 从各城市生产总值来看，鞍山一马当先，以1137亿元的市区生产总值成为最具发展潜力的区域；其次为抚顺以511亿元位居第二；葫芦岛283亿元位列第三；朝阳最差仅142亿元。 城市化水平分析 中国城市化的推进，更会增大房地产发展的动力与需求，为使成倍增长的人口“居者有其屋”，工作有场所，对房地产的需求必将成倍增长。 高速发展的城市化进程将加速城市的房地产市场发展。抚顺城市化率达到62.55%位居第一，鞍山以41.93%居第二，葫芦岛35.06%第三，朝阳17.36%最末。 城市居民人均收入分析 居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。 辽宁省人均收入为15834元，仅鞍山市以16143元高于平均水平，其余城市均低于平均水平；其中葫芦岛第二，抚顺第三，朝阳最差。 城市房地产及住宅投资分析 从各城市房地产市场投资数据分析，鞍山以87.3亿元的投资总额位居榜首，其中住宅投资更是达到66.2亿元，成为发展最蓬勃的市场；抚顺，朝阳，葫芦岛依次排名第2-4位。 宏观环境分析小结 宏观环境分析小结 观点凝练： 鞍山市综合开发潜力强，为房地产市场开发首先区域。 抚顺市整体市场环境较鞍山市稍逊一筹，可作为战略布局城市。 朝阳市从各类经济指标分析均弱于其它区域，暂建议不做开发考虑。 鞍山市场综析 鞍山| 城市发展规划 鞍山典型项目— —万科城 * * 备注：数据来源于辽宁省统计局 备注：数据来源于辽宁省统计局 备注：数据来源于辽宁省统计局 备注：数据来源于辽宁省统计局 1 2 3 4 房地产投资 8 5 12 15 合计 3 1 2 4 居民收入 2 1 4 3 城市化水平 2 1 3 4 国民经济 葫芦岛 朝阳 抚顺 鞍山 项目 城市 城市宏观经济综合分析表 备注：采用4-3-2-1评分制，排名第一得4分，以此类推。 城市性质： “鞍山市是全国重要的钢铁工业基地，是辽宁中南部地区重要的中心城市”。 发展方向： 空间拓展以向东、西为主，远期和远景以向南为主。 空间布局： 市区空间布局为组团式布局结构，即由中心区（铁东、铁西、立山、鞍钢厂区）、三个外围组团（汪家峪组团、营城子大孤山组团、齐大山组团）和两个独立组团（汤岗子组团、千山组团）构成。 鞍山的经济仍保持了快速的增长。尤其从2006年之后，发展势头迅猛，增速较大。这固然和一年来国家及本地政府积极采取的一系列宏观调控措施有关，不降反升的GDP指标充分说明，鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性较强。 经济的发展催生房地产的市场发展，说明鞍山房地产发展的经济基础支撑雄厚，市场也必然面临较大增长空间。 05-08年鞍山GDP走势变化情况 备注：数据来源于鞍山年鉴 宏观经济| GDP指标分析 随着逐年城市化发展步伐的加快，近年来鞍山城镇人口呈现缓步递增趋势，人口的聚集和鞍钢经济发展必然带动城市固定资产的消费。同样，城市人均可支配收入也呈递增的格局，必然拉动房地产市场成交量的上扬。 鞍山市固定资产投资呈现上扬态势，同比增长平稳，2008年增势强劲。 备注：数据来源于鞍山年鉴 经济| 人均可支配收入和固定资产投资指标分析 鞍山市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，2008年增长强劲，从趋势看目前鞍山房地产仍处于上升周期。 2003-2008年鞍山商品房、商品住宅成交量平稳上升。其中，2008年鞍山商品房、商品住宅成交量明显突增，商品房销售势头强劲。 备注：数据来源于鞍山年鉴 经济| 开发投资与商品房销售指标分析 观点凝练： 2006年起，鞍山发展势头迅猛，GDP增速较大。充分说明鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性较强。 鞍山市人均可支配收入递增的格局，必然拉动房地产市场成交量的上扬。 房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，2008年增长强劲，从趋势看目前鞍山房地产仍处于上升周期。 2008年鞍山商品房、商品住宅成交量明显突增，与07年相比几乎翻了一番。 * 经济| 分析小结 土地编号 地块位置 土地属性 总建筑面积(平方米) 用地面积 (平方米) 竞得人 挂牌起始价（万元） 出让金额 （万元） 出让单价 （元/㎡） DH-2009-001 铁东区新营路北万泰小区西 居住用地 34594 23062.2 大德半山置业有限公司 4613 4613 2000 DH-2009-002 铁东二道街东五一路西 商业用地 17224 2969.6 鞍山华达置业有限公司 1782 5552 18696 DH-2009-003 铁东区营崔路北 住