城市商业综合体物业管理特点与运作方案.doc

Word下载可编辑 资源共享 专业资料 资源共享 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。 　　综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。 　　鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。 　　一、综合体物业管理特点 　　1. 综合体物业管理的任务 　　由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 　　综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 　　根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 　　2.商业综合体物业基本的管理职能为： 　　——办公室(含前台、财务、采购、仓库); 　　——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等); 　　——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等); 　　——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等); 　　——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。 　　基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。 　　3. 物业管理收费特点 　　由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。 　　 　　二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 　　? 　　工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。 　　由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。 　　为了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理。 　　三、综合体前期物业管理服务介入方案 　　综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。 　　项目规划设计阶段 　　(一)参与人员 　　前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理可以聘请专家参与，增加专业力量。 　　(二)主要工作内容 　　1.从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。 　　2.参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。 　　成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口 　　3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。 　　4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。 　　? 　　5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。 　　6.参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。 　　7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。 　　8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。 　　施工图设计阶段 　　(一)参与人员 　　前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。 　　(二)在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议 　　1.土建 　　1)对屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择; 　　2)门、窗的材质; 　　3)屋面及管道井检修口的位置及尺寸; 　　4)地区气候差异对房屋质量