个人合作建房者参和动机研究.docVIP

个人合作建房者参与动机研究 　　摘要：随着个人合作建房热潮的兴起，参与和希望参与个人合作建房的人越来越多，个人合作建房者成为了具有一定影响力的消费群体。文章运用抽样调查数据，通过聚类分析方法对合作建房者的参与动机进行了研究，针对每种不同的参与类型给出了具体的管理建议。 　　关键词：个人合作建房；房地产；消费者行为 　　中图分类号：F293.3　文献标识码：A　文章编号：1003－7217(2008)03－0100－04 　　 　　一、引言 　　 　　2003年的12月1日，于凌罡在网易、新浪、搜狐、绿野等十几家网站发出帖子，提出自己的合作建房理念。简言之，于凌罡的思路就是：合作建房的参与者们共同出资注册一家公司，以这家公司的名义购买土地，然后选择设计部门、施工部门、物业管理提供者等，建起一座属于自己的楼房。这种方案最吸引人的一点就是这种方式比普通的买房子省钱，随后，温州、深圳、杭州、广州等地相继出现了个人合作建房者，并且表现出多样的形式。而“个人合作建房”是否能解决中低收入者住房问题、能否最后获得国家批准也成为了最热点的话题之一。随着个人合作建房热潮的兴起，参与并希望参与个人合作建房的人越来越多，成为了具有一定影响力的消费群，他们正在或希望以一种非传统的方式进行房地产消费。本文试图对合作建房参与者及其心理动机进行研究，这不仅对合作建房组织如何发起组织合作建房具有指导意义，而且对于国家如何制定管理个人合作建房的相关法律法规具有参考意义。 　　 　　二、文献综述 　　 　　(一)个人合作建房 　　合作建房在我国不是一个新名词，基本上与住房制度改革同步提出，主要是以住宅合作社、单位集资建房等“公家”性质的形式。根据个人合作建房现有的实际情况，表1列举了个人合作建房与传统意义合作建房的区别。 　　 　　对于个人合作建房概念，目前尚无统一的界定。按照个人合作建房的最早倡导者于凌罡认为，个人合作建房就是一群人联系起来注册自己的房地产公司，从政府手里拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建筑公司建自己的房子。另外一种概念也是广为接受的，即“社会某一特定人群、以低价取得住房为唯一目的，成立一个合作组织自主竞拍到土地，然后聘请专业公司设计和建造，最终拥有房屋产权的模式。温州市场营销协会则认为个人合作建房的合作人是一群有民事行为、有购房能力的中国公民，他们以民主议事的方式集合在一起，自愿签署共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非盈利方式运作合作建房项目，以银行托管的方式管理资金，通过市场方式，购得地皮，成立业主委员会和常委会，组建专业的房地产开发队伍，建设一栋高智能化的住宅楼或小区，拥有公平的住宅分配方法，先进的网络管理系统，合理的退出机制，组建自己的物业管理队伍，共同分享商铺和公共设施收益。温州市场营销协会的定义比较科学，但它却不能解释另外一种个人合作建房的创新模式――合作购买房屋产权。深圳个人合作建房组织收购两栋烂尾楼，这种模式与获取土地的个人合作建房功能是基本一样的，归根结底都是以低价获取房屋产权。 　　 　　(二)个人合作建房的操作模式 　　个人合作建房的基本流程可以分为三个基本阶段，即前期装备阶段、实质性操作阶段与后期物业管理阶段。在前期准备阶段一般由发起者进行倡议宣传、参与者报名(分网上、网下方式)，接着由共同发起人组建合作建房联盟筹备组，拟定《联盟章程》、各相关工作流程和工作制度，随后与政府及相关部门深入沟通并争取优惠政策。此后，需要召开第一次联盟成员大会，审议、决定《联盟章程》和其它重要的操作规程和制度(如民主议事制度、资金支付制度、房屋分配方案等)。合作建房的参与者正式注册，成为联盟的正式成员，确定具体的建房模式，成立合作建房筹备委员会，该筹委会即为日后成立的合作建房正式运作机构的管理服务班子。合作建房开始进入实质性操作阶段首先需要注册成立运作机构，通过土地一级市场或者是二级市场寻找小区建设地块，确定建房地块和建房的具体操作细则，进行规划设计和报建。确定各相关合作伙伴(如建筑施工单位、监理单位等)，进行小区综合验收和住房分配，组织需要统一装修的成员选择装饰公司进行菜单式装修和批量采购大宗装饰材料，组织需要购买家具的成员批量采购，办理房产证、土地证。在其后，就是物业管理工作了。需要指出的是如果小区的建设地块能够配套建设一些商业物业，如对外销售，则收益归全体成员共享；如不对外销售，则该产权和收益归属全体成员所有，经营管理由物业管理公司负责。 　　 　　(三)个人合作建房者的参与动机 　　北京勺海润土房地产市场研究公司曾以北京房地产市场为实证范围，应用多元统计分析中的聚类分析，通过对比不同的消费者心理需求特征，将购房者消费行为分为三种类型：品质追求型、中间型和基本改善型。研究