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关于住房贷款风险和管理研究 　　【摘 要】随着国民经济的持续发展，居民对住房的需求不断增长。这一现象带动了商业银行个人住房贷款业务的迅猛发展，使得个人住房贷款占商业银行贷款业务的比重日渐提高。作为关系民生的特殊商品，住房在我国的金融经济中占举足轻重的地位；作为经营货币的特殊企业，我国的商业银行对化解和控制风险有必不可少的作用。 　　【关键词】商业银行；个人住房贷款；风险 　　一、我国商业银行住房贷款存在的风险 　　（一）外部风险 　　1、开发商的信用风险 　　（1）开发商选择的项目是没有市场前途的，或者该项目本身就存在问题。 　　（2）开发商将购房款入账后，开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，不能按时交楼，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。 　　（3）购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。借款人和银行的利益都将受到了侵害。 　　2、道德风险： 　　道德风险由合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约的问题。 　　3、购房人的道德风险 　　（1）购房人办理贷款业务后，故意不还贷，给银行造成坏账。 　　（2）购房人自己有资金需要，为了获得贷款，借款人利用银行的信息不完全性，故意捏造虚假的身份证明，收入证明，健康证明以骗取银行的住房贷款挪作他用。有的资金自用并按月还贷，但也有只骗取贷款，并无偿还意愿。 　　（3）购房人与开发商勾结，将自己的个人信息提供给开发商，以帮助开发商获取资金，并由开发商帮助偿还月供。 　　4、开发商的道德风险 　　（1）开发商通过个人虚假购房套取贷款。开发商以其亲属、内部员工、关联企业员工按揭购房，套取银行贷款用于自身资金周转，并负责按月偿还贷款，甚至挪作他用。 　　（2）开发商虚构购房行为或伪造相关手续套取贷款。通过伪造借款人身份证或购房合同向银行申请按揭贷款，或以伪造的产权证明作抵押进行虚假按揭。 　　（3）开发商与购房人或银行员工串通套取贷款。通过购房者套取银行信贷资金，并分期向购房者归还超出真实房价的贷款本息。 　　5、房贷中介的道德风险。 　　近来，房贷中介在我国房贷尤其是二手房贷款业务中的作用越来越大，但其也存在着数量众多、品质良莠不齐、道德素质普遍不高的问题。他们只要借款人获得了贷款，就可以拿到佣金，毫无动力关心借款入提供的信息是否准确以及获得的贷款是否合适。也就是说，房贷中介对于房贷合同的履行没有利益，无论借款人的信息是否对称，无论手续是否完备，无论贷款是否合适，他们只要的是中介的费用，如果借款人违约，也与他们无关。 　　（二）银行内部风险 　　1、行业风险 　　个人住房贷款业务是商业银行信贷业务的重点，已成为各银行竞争的焦点。为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在简化手续，提高服务质量，增加信贷投入等方面均加大了力度，并不惜采取各种优惠措施。这一系列举措使得同业间竞争日趋激烈，款的成本自然将会加大，盈利空间也将会减小，从而相对增大了风险。 　　2、流动性风险 　　目前个人住房贷款业务的资金来源基本上依赖于一般储蓄。而个人住房贷款一般都属于中长期贷款，还款期限较长。一般储蓄的资金很难满足住房信贷数量大、期限长的要求。这就给个人住房贷款业务的进一步发展背上巨大的包袱，孕育着较大的风险。外加上其他风险的影响，如果银行持有大量住房贷款的债权，必将对造成资金周转不灵，流动性减弱，加大住房贷款的风险也影响银行的盈利。 　　3、个人资信系统风险 　　由于个人资信体系尚未完善， 银行在短期内对借款人的资信调查难以准确获知。目前， 银行办理个人住房贷款过程中， 对贷款人的贷前调查仅以身份证、职业、个人收入证明为依据， 对个人信用做出客观的判断有一定的片面性， 加之个人住房贷款期限长， 借款人未来经济状况的不确定性， 银行难以对借款人的财务状况持续监控， 使银行信贷资金充满了风险。 　　4、合规化风险 　　由于银行内部控制制度不严，缺乏有效的风险防范机制而造成的，主要有以下具体表现： 　　（1）贷款操作不注意贷前调查、贷中审查和贷后检查，对贷款使用或偿还不能做到定期或不定期地检查和跟进，使贷款大量逾期，未能及时催收，导致贷款风险失控。 　　（2）信贷人员的法律保护意识淡薄，在签署借款、担保合同时主要条款出现疏漏或合同要素不全、追偿已过时效等，导致锻行合法债权褥不到有效保护。 　　（3）档案管理不规范，对借款合同和有价证券等重要法律文件和质押品不按规定保管，出现工作失误或使不法分子有机可乘。 　　（4）有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层，不惜放宽贷款条件，有