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个人住房贷款传统操作模式风险分析和对策研究 　　【摘要】：目前个人住房贷款已经成为银行重要的信贷业务，各家银行都对其进行大力营销。本文主要从房地产市场目前实际情况出发，结合个人住房贷款自身的特点，对个人住房贷款传统操作模式风险及对策进行阐述。 　　【关键词】：个人住房贷款 操作模式 风险分析 对策研究 　　 　　根据目前中国房地产市场的发展可以看出，个人住房贷款已经成为商业银行重要的房贷业务，各国有银行以及全国性股份制银行利用其资产、人力等方面的优势正在大力营销个人住房贷款市场，但是商业银行如何采取有效的营销策略，健康快速发展个人住房贷款业务，值得进行深入研究。 　　一、个人住房贷款的特性 　　1、依附性。个人住房贷款必须依附于住房消费，没有住房消费就不存在因为购买力不足而产生的对个人住房贷款的需求。 　　2、价格波动性。目前个人住房贷款和其他很多消费产品一样，价格也受到供求关系等因素的影响。价格不稳定性使个人住房贷款的市场竞争出现和其他产品的相近的局面，如执行最低下浮利率，放松贷款条件及贷款通过率、提高贷款发放效率等，这几方面成为目前个人住房贷款竞争的主要优势。 　　3、利息收入的特殊性。因为房产金额较大，个人住房贷款期限较长，还款方式也采取按月偿还本息方式，因此利息收入要从贷款发放后至贷款期结束相当漫长的时间才能全部实现。 　　4、同质性。银行经过漫长的时间发展，现在任何一家银行推出的新贷款品种如果获得成功，将会在最短的时间为竞争对手所模仿和效仿。它不可能象其他产品一样申请专利进行保护。 　　二、个人住房贷款目前的操作模式风险分析 　　个人住房贷款业务目前普遍采用的操作模式是：以开发商为主要营销对象，以楼盘项目为载体，以间接传递为主要促销手段的操作模式。 　　随着整个房地产市场和个人住房贷款业务的发展，特别是近几年房地产市场及金融市场不断的发展，趋于完善，这种操作模式已经越来越不适应业务的发展，主要表现在以下两个方面： 　　1、开发商的短期行为与个人住房贷款长期性之间的矛盾。开发商的最终目的是快速回笼销售收入，其行为具有短期性的特点。个人住房贷款长期性决定了银行应考虑将来能否顺利回收本息。两者之间存在必然的矛盾，如果银行不能满足开发商的要求，就可能丧失该楼盘的个人住房贷款业务。反之，则意味着面临审批机制的弱化带来贷款风险的增大，也就会造成开发商通过“假按揭”等形式骗取银行信贷资金的现象层出不穷。 　　2、业务发展和风险防范之间的矛盾。个人住房贷款目前营销模式的特点使业务的发展和风险防范出现一个重要的中间环节：开发商。一方面，通过对大开发商、大楼盘的营销，银行可以实现个人住房贷款业务量的迅速发展和增长，另一方面，也使贷款风险集中于楼盘和开发商。现在开发商风险和项目风险已经成为个人住房贷款的首要风险。一旦楼盘烂尾或开发商进行假个贷，银行将面临巨大损失。 　　三、个人住房贷款业务操作模式的对策研究 　　1、随着房地产市场的发展，单个银行垄断一个房地产项目的个人住房贷款业务的局面已经被打破。银行资金的利益性放贷造成开发商和房地产项目向大型化发展，在分散风险与资金实力的考虑下，各家银行既不可能也不愿意将大量的资金都投入到房地产市场，所以现在大型的房地产项目，已经开始出现由几家银行共同提供个人住房贷款的局面。 　　2、二手房按揭贷款的发展，打破了以楼盘为载体的局面，改之以直接面对最终消费者。二手房贷款的特点在于产权清晰、房源分散，交易程序简便，银行不可能像一手房贷款那样按照楼盘进行区分，只能以单个单元划分。 　　3、房地产市场环境日趋完善，开发商的作用逐步弱化。期房网上抵押登记备案制度的建立和完善，现房抵押登记制度的健全和政府房地产信息系统的建立，使开发商在抵押登记办理前的阶段性担保，在抵押登记后的回购责任和连带责任保证的免除成为可能和现实。 　　四、个人住房贷款的新操作模式 　　随着目前操作模式的不适应和市场发展的新变化和新趋势，结合个人住房贷款业务自身的特点，有必要推出新的操作模式，即以终端消费者为主要营销对象，以具体的购房行为为载体，以上下游联合为主要促销策略的新的操作模式。 　　以终端消费者为主要营销对象，指银行直接针对借款个人进行贷款营销。以具体的购房行为为载体，是指个人能够自由选择贷款银行。一个楼盘可以由多家银行提供个人住房贷款。以上下游联合为主要促销策略，主要是指银行（上游）与消费者（下游）直接进行业务合作，通过消费者的需求增长，拉动开发商对银行的需求，把开发商变为资金链条中的末端环节。 　　同时，银行要按照新的操作模式营销个人住房贷款业务，还需要做以下辅助工作：一是建立房地产信息库，全面了解整个地区的房地产市场情况。加上银行人员可以通过了解开发商、项目楼盘的各种新的信息，来