我国商品房价格影响因素和对策实证研究.docVIP

我国商品房价格影响因素和对策实证研究 　　内容摘要：房价问题作为关乎国计民生的重点问题，有必要进行深入分析研究。本文以我国1991-2010年住宅性商品房房价以及相关因素作为研究对象，通过建立多元线性回归模型对其关系进行实证分析，并以此为基础提出有助于控制房价恶性上涨，增进居民福利的相关政策建议。 　　关键词：房价 实证分析 回归模型 政策建议 　　 　　研究房价影响因素的必要性 　　我国自20世纪90年代开始商品房建设，1998年彻底结束福利分房制度，随之而来是日益凸显的房价问题，这在任何一个市场经济的国家都是如此，但在我国，房价问题的重要性更不容小觑。 　　首先，我国是一个新兴市场国家，在法律法规方面还有待完善，在很多问题上人的力量超过了法的力量，少数特殊权力者的声音盖过了老百姓的声音，而人的欲望是无限的，当面对低风险高收益的获利机会时，会义无反顾地投身其中，而这种无节制的投机行为不仅会严重损害百姓利益，还会给社会经济带来巨大的风险。 　　其次，我国商品房起步较晚，经验尚浅，只能一方面从发达国家的发展史中汲取经验，一方面结合我国特有的国情做出相应调整，整个过程其实就是一个不断发现问题与解决问题的过程，而是否能及时解决这些问题则成为了我国的一大考验。 　　再者，对于大多数国人来说，家即是房，房就是家。买房是人生的一个重大的阶段性目标，而对于家庭来说，买房则更是被大多数人视为组建家庭的必要条件。因此，在西方国家高度发达并作为房价缓冲垫的租赁市场在我国却发展受限，起不到抑制房价，分流住房需求的作用。这种传统观念造成了刚性的住房需求，进一步促成了房产价格上涨容易下降难的问题。 　　目前，通过房产税、限购令等政策的实施，房价已出现了回落势头，但考虑到近几个月的经济增速开始出现明显下降，PMI指数已连续多月跌至50的经济荣枯线以下，一些宏调政策有可能会适当放松对房价等的抑制来实现保增长的目的，因此，有必要对影响房价的经济因素进行系统性的分析，找准房价问题的根源并以此作为出发点防止房价在长期再度反弹。 　　变量选择与计量模型 　　根据前人研究成果结合我国目前的具体国情与历史原因，本文认为影响房价的主要因素有如下几个： 　　（一）收入水平X1t 　　房价的收入弹性在不同收入群体之间存在较大的差异。对于低收入群体而言，收入的小幅变动更突出表现在其生活水平、质量上的提高，而对于需要大笔资金投入的购房而言影响则微乎其微的。同时，还需注意到由于我国福利医疗体制的不健全，每个家庭都需要保有一定量的储蓄而不能像一些福利相对较高国家一样超前消费，这也相当于在一定程度上稀释了收入增长对购房需求的影响；而对于高收入者而言，则更注重于对财富的保值增值，他们更多将住房视为一种高回报投资品，当收入增长的时候，则会倾向于通过购房来从房价的高速增长中获取收益，从而拉动购房需求的增加。本模型中选取城镇居民人均可支配收入作为衡量收入水平的指标。 　　（二）利率、汇率水平X2t 　　首先，由于目前在我国，按揭贷款仍是主流购房方式，低的利率会降低借贷成本从而增大需求；其次，如果当利率处于一定的低点，则会增强投资者的看涨预期，可能会造成外国游资流入我国，并涌入房市而增大需求；同时，当利率低时，证券价格较高，相比之下投资者可会把房产视为一项替代的投资品从而进一步放大需求。 　　考虑到数据的完整性，模型中采用汇率作为利率的替代变量。由于当两者差异较大时会存在无风险套利机会，因此一般来说，二者的变动具有高度的正相关性，可以认为替代是具有经济意义的。 　　（三）金融业发展水平X3t 　　金融作为房产市场中一个无形的杠杆，能起到成倍放大需求的作用。发达的金融业代表着更为集中的金融机构，更丰富的金融产品。高度发达的金融业能便利融资，大大提高信贷业务发生的可能性，从而放大了购房的有效需求。 　　本模型中采用金融业年增加值占国内生产总值比率作为衡量金融业发展水平的指标。 　　（四）房屋供给X4t 　　同其他商品一样，房地产市场也是通过供给与需求的相互作用来决定均衡价格。从经济学角度上看，房屋供给的增加将会导致均衡产量增加与均衡价格的下降，因此初步认为房屋供给的增加与房价应该呈现较明显的负相关关系。在本模型中，采用建筑业企业房屋竣工面积衡量该指标。 　　（五）政策因素Dt 　　我国房产调控经历了几个阶段，其全面宏观调控展开于2003年2月，主要采用了控制信贷以及规范土地交易的方式；2005年3月则针对日益严重的房产投机现象专门整治，提高了首付比例与贷款利率，同时辅以限制期房转让，提高交易税等限制性规章；2006年5月出台“国六条”将重点转向结构性区域性问题，通过廉租房经适房并引导发展小户型来优化商品房结构；2008年9月，由于经济出现疲软迹象，适