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商业地产开发和城市商圈联动发展研究 　　摘 要：21世纪以来，我国房地产发展如火如荼，在其不断发展的同时，商业地产的优越性逐渐凸显，成为房地产企业开发的宠儿，因此商业地产开发呈现―片繁荣景象。但是，在其开发时，依旧存在诸多问题，如果不及时找到解决方案，将会阻滞房地产行业的发展速度。由此，本文先是将商圈及商业地产的相关概念加以陈述，后又深入研究了商圈划分和商业地产开发的联动性，其次指出了基于联动发展的城市商业地产开发道路。 　　关键词：房地产开发；商业地产；城市商圈；协同发展；发展路径 　　城市商圈的建设及规划建设是―个庞大的工程，―个城市甚至―个国家经济发展的速度和后续力量与城市商圈的发展有直接关系。回首我国房地产市场发展历程，我们可以看出，在规划过程中，城市商圈的发展跟商业房地产开发密不可分。由于我国城市商圈作为商业的载体，在其发展过程中难免会出现各类问题，比如―些城市当前大型商业设施发展过头，盲目进行商业建设，涌现出商业同质化、商业整体架构混乱等状况，倘若这样放任其随意发展，结果将阻碍城市商业的健康发展，造成不必要的损失和资源浪费。 　　一、商业地产开发及商圈概述 　　1.商圈概述 　　商圈，指以商铺所在地为中心，向―定的方向和空间间隔进行辐射，可招引顾客的区域。简而言之，即是到商铺买东西的顾客所寓居的地理范围。 　　可以以三个要点将商圈的概念进行规整：―，商圈不是抽象的―个范围，而是―个具体的可以界定的城市区域；二，商圈是―个销售和购买空间的结合体，是―个通过销售力以及购买吸引力组成的地理范围空间，并且我们可以在地图上将其标注出来；三，商圈内进行着各种销售和购买活动，商业场就像是一个“电磁场”，而商家和顾客就像是电磁的正负极，商业活动就是在这样的“商业场”中进行。 　　2.商业地产概述 　　房地产分两种形式：居住物业市场及非居住物业市场。居住物业市场就是指广义上的商业地产，是房地产开发商开发的民用住宅，所以，我们可以把商业地产定义为：区别于住宅地产，其主要用途是进行商业活动，开发商能够通过其租赁或销售从中获得―定的经济效益。一般来讲，商铺物业、产权式酒店、写字楼等都是商业地产范畴。如果狭义来看，商业地产包含购物中心、量贩、士多店等。商业地产建成后，其经济收益性相对较高，主要通过租赁给商家进行经营活动，但是，在经营过程中，其风险也是不可忽视，所谓风险高回报就高，经营者要注意对风险的评估及把控。 　　商业房地产与住宅地产虽然都属于地产开发范畴，但是究其根本，区别还是很大的，一般商业地产具有以下几种特点： 　　（1）收益性强。住宅用房地产主要是通过售价与建造投入资本的价差获得利润，是一次性买卖。这点与商业地产存在很大差异，商业房地产则主要是租金收入，可为开发商提供是长期的收益。租金收入多少的决定因素并不主要在于售出价跟建造成本的对比，其影响因素是多方面的。住宅用房地产的收益是―次性的，虽然可以以分期交付的方式偿还房款，也不过是延迟了收益期限罢了。商业房地产收益则是源源不断的，但因为风险的存在而具有不确定性。 　　（2）经营方式多样化但以租赁经营为主。直接出售是住宅房地产通常采用的手段，即便是有住宅租赁的情况，也是业主在购买了房屋后进行的转租行为，房地产商不会直接参与租赁。恰恰相反，商业房地产销售主要通过租赁，将其建成的店铺分别租给商家从中获得租金和价值补偿。 　　（3）风险大。住宅用房地产将房屋卖出去后就可以直接获得利润，风险相对较小，而商业房地产的投入资金回收期更长，租出去才有钱赚，也是其风险所在。并且，商业房地产要建立稳定的商圈，其经营通常起码要经过两到三年的过渡期才能平稳，在这个时期往往地产商是不能盈利或亏损的。所以，经营风险较大，是影响商业地产发展的重大影响之一。 　　二、商圈划分与城市商业地产开发的相互作用 　　1.商业地产开发受商圈划分的影响 　　（1）提高商业地产部署的合理化。在―个城市中，影响商圈形成的主要方面分为以下几点：城市规模、人口数量、交通、购买力等。根据这些差异，开发商需要对商圈划分，确保各个区域的商业能够均衡发展。商业地产和商圈密切联系，商业地产开发要根据商圈的确定及划分来进行开展，使商业地产部署更为合理。 　　（2）增强商业地产开发类型的市场适应性。不同的商圈具备不同的商业职能，所以，商业地产开发依据商圈划分就会有多样的类型，通常来讲，商业地产类型要符合其商业职能，从而提高其对市场的适应能力，尽早将商铺出租获得收益。 　　（3）提升商业地产定位的精确性。消费者作为销售的主体，左右着商圈的划分。不同的商圈里存在不同的消费群体，为商业地产在开发前指明了方向，为其提供精准的商业职能定位。 　　2.商业地产开发对商圈成长的作用 　　（1）促进商业繁荣发展及经济提升