房地产估价风险分析和防范措施探析.docVIP

房地产估价风险分析和防范措施探析 　　摘要：房地产估价在获取收益的同时，也承担着风险，如被动风险和主动风险，内部风险源和外部风险源。必须通过建立内部质量管理体系和评审制度规避,减少或转嫁风险，通过强化风险意识，树立信誉，保证质量，应对激烈竞争。 　　关键词：房地产估价；风险；对策 　　 　　1 前言 　　 　　目前，多数估价机构最主要的业务之一就是银行的抵押贷款和按揭贷款的抵押物价格评估。此类业务的风险具有一定的滞后性，当房地产市场及信贷市场比较活跃时，人们很可能会忽略其风险的存在。应当看到，随着房地产市场渐趋平稳，银行信贷扩张下的风险将会逐步“抬头”，而这些风险中的一部分最终将会转嫁到估价机构和估价人员身上。因此，房地产估价机构及估价师必须从现在开始充分认识并重视估价中可能存在的风险，并采取相应的对策以规避风险。 　　 　　2 房地产估价风险的概述： 　　 　　由于在房地产估价的过程中存在的不可预见因素较多，导致估价师将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性，使得估价结果与房地产的真实价值发生偏等，即产生房地产估价风险。偏差越大，则风险就越大。 　　一般来说，估价结果与房地产的真实价值之间的偏差会使得房地产价格产生“高估”或“低估”，这种偏差可由两类参数来描述，一是发生偏离的可能性即事件发生的概率；二是发生偏离的方向和大小即后果。以上定义用函数表达式表示如下： 　　R=（ p，c)式中 ――风险；p――风险损失发生的可能性即概率；c――风险损失的严重程度； 　　 　　3 估价过程中存在的风险种类 　　 　　3.1 被动风险与主动风险 　　按照估价师对风险的意识程度，估价过程中产生的风险可分为被动风险和主动风险。 　　被动风险是估价师无意识行为所产生的风险，如由于信息掌握不充分或技术业务知识不够扎实等原因引起的风险，是估价师在不自知的情况下被动接受的风险。而主动风险则是有意识的行为所引起的风险，如估价师为了抢业务而过分承诺委托方一些不易实现的诺言，或是因为某些特殊原因而进行高估(如抵押贷款抵押物价值评估)、低估(课税依据评估)等人为因素引起的风险。主动风险是估价师在明确知道自己的行为将会带来一定风险的情况下，主动接受的风险。 　　3.2 内部风险源和外部风险源 　　按发生风险的风险源划分，估价风险主要有两个方面：一是内部风险源，如估价师本身由于技术水平不高、信息不全面或评估机构内部监督管理存在机制性缺陷和人为因素等造成的风险；二是外部风险源，如政策法规风险，委托方提供资料不实等原因造成的风险。 　　如果风险源在内部，而估价师对风险因素又把握不正确的话，这种风险的产生将会给估价机构和估价师个人带来严重的声誉损害和经济损失。内部风险源主要来自两个方面，即技术风险和信息风险。技术风险是指估价师由于估价技术上的问题而使估价结果较大地偏离正常市场价值所产生的风险，主要有技术掌握不够全面或是技术运用失当两种情况。技术掌握不够全面可能是由于估价师知识结构存在问题，或者缺乏实际工作经验而造成的；技术运用失当主要是指估价师在选择技术路线时分析失当，选取的参数不合理，对估价对象的功能界定欠妥善，结果造成评估价格偏差。 　　一般而言，技术掌握不够全面所引起的风险，属被动风险，它是由于疏忽或是其他非主观因素造成的失误，如对建造成本均匀投入的折现期计算失误等而产生的。技术运用失当所产生的风险则可能是主动风险，也可能是被动风险，实际操作中更常见的是主动风险，是估价师主观行为所造成的。例如，委托方以某宾馆作为抵押物向银行申请抵押贷款，当委托方需要贷款额度较高时，会要求估价师高估抵押物价值。仅计算宾馆房地产本身的收益无法达到委托方要求的评估额，估价师迫不得已在计算宾馆收益时，可能会将空调、家具等其他资产带来的收益也计算在内，从而产生潜在风险。这就属于技术运用失当造成的风险。由于因信息掌握不全面而引起的风险，主要是由于估价师或对有关估价信息掌握不准确，或信息资料有缺失，或搜集的信息不完整，甚至受错误信息误导等而引起的风险，这类风险一般属于被动风险。如果估价师或估价机构在收集市场上的实际交易案例时对可比实例自身状况(如装修标准、成新状况、实物损坏情况等)、实际交易情况(如是否急买急卖?是否亲友之间交易?是否受买卖双方信息不对称的影响等)了解不够，或价格指数体系不完整等等，所有这些最终都会通过评估结果而导致估价风险。 　　外部风险源主要来自两个方面，即政策法规失实和委托方所提供资料失实。政策法规风险主要是由于估价未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。当然，这种风险也可能是由于政策法规发生变化而估价机构和估价师未能及时熟悉掌握所造成的。目前我国正处于经济体制变革时期