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房地产公司管理回顾和思考 　　【摘 要】通过房地产管理的回顾与发展和把握政策、规避风险、战略决策、经营管理的思考，对房地产开发管理团队建设，员工的绩效和激励、执行力的培养、廉洁自律以及管理中的错位作出论述。 　　【关键词】房地产；政策风险；团队建设；管理；激励；廉洁自律 　　1994年进入房地产开发集团从事管理，弹指一挥间19年过去了，作为一个房地产行业的管理者，常常会问自己，如何在纷繁的房地产市场立足、如何建立自己的团队，如何测和规避地产市场风险、如何协调政商关系、又何带领自己的团队健康发展… 　　2013年春，这个想法愈来愈强烈，便潜下心来，着手整理自己从事房地产行业以来的一些收获和心得，当提笔落字时，才发现曾经的荣誉和喜悦早已随风而逝，沉淀在心灵深处竟然是一些警醒和感触！ 　　第一篇 我眼中的房地产 　　房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。特点是“投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高的”， 简单称之为“高风险、高回报”。主要环节包括规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营和使用管理几个阶段。如同经济周期一样，房地产市场也存在周期波动，分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。美国房地产市场周期大约为18～20年，香港7～8年，日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续世间较长的房地产交易量锐减、价格下降、新开发建设规模收缩等情况。房地产市场成交量萎缩和价格大幅度下跌，常使得一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。现阶段房地产开发“过热”和“泡沫”声音并存，这两种定义暂且不去讨论，说说风险和机遇。 　　一、把握政策 　　2004年8月《中华人民共和国土地管理法》实施，明确了出让土地两年不开发增收土地出让金、三年不开发无偿收回，以及违法用地和违法建设的定义。然而，当这把达摩斯利剑高高悬挂，风险就如影随形了。作为管理者你预测到了吗？十年，弹指一挥间。房地产市场发展迅猛，诚然，有很多房地产商赚的盆满钵满。然而，随着政府干预房地产市场手段从土地供应、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制，直到限购政策逐一出台，作为开发商该如何接招呢？ 　　我认为管理学“守正出奇”是企业健康发展的法则，就是正道而行，守法经营，突破思维，出奇制胜。当一些企业在利剑高悬的市场经济、法制逐步健全的今天去触碰“红线”、“绿线”甚至与违法建设时，要想到这个词“居安思危”。 　　二、战略决策与合作 　　从多层到高层，从楼梯到电梯，历史发展到今天，市场越来越成熟，买家越来越精明。规划设计决定商业项目的存亡，商业地产不同于其他产品，更具有特殊性。如人流、物流、垂直交通，消防疏散，停车等，能否满足未来商家及消费者的需求，这是一个商业项目成功的关键。开发商要具有前瞻眼光，专业的商业地产顾问和经验丰富的物业管理团队。在设计规划阶段，业主定位要严谨、慎重，商业地产在建筑设计、户型、景观方面要考虑不同业态的要求，而且配套设施更多，规划、设计、施工、交房验收标准都较高。最初的概念性规划，基本确定做什么，很多项目，把项目蓝图落实到实体，问题随之出现，要么结构不合理，要么布局不规范，从而导致为迎合招商需求而改变平面布局甚至结构。 　　房地产系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然风险等，因为房地产开发投资大，建设周期长，故而在决策阶段（方案、规划）要——慢慢决策，而实施阶段（开发、建设）就要——快快行动了，阎锡山有句话：病在养，事在预，“预”即决策。 　　2005年我任职的集团与洲际酒店管理集团（IHG）着手建设一个五星品牌“皇冠假日酒店”（Grown Plaze），管理合同签约以后，IHG推荐若干优秀的顾问公司供业主来选择，我们选择HASSELL酒店平面设计、SMW声学、全景灯光、嘉石机电、中建西北设计院，这样非常用心、专业的公司来做合作团队。在确定项目定位初期专业顾问团队加入，随着合作深入，深切的感悟到好的团队智慧、资源和能力都有巨大的价值。 　　三、关于拆迁。 　　从生地到熟地，从旧城改造到行政强拆，一路走来，见证了历史的发展。2007年10月实施的《中华人民共和国物权法》、2011年元月出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。我主持项目曾经有被拆迁人在建筑面积17平方米土地上不搬迁，导致开发商4000平方米（6亩）土地5年不能开发，最后以“党政联席会”、“听证会”的形式完成拆迁而落幕，可以想象开发企业付出代价之惨痛。行政诉讼、行政裁决在城市拆迁面前形同一纸空文，开发商遇到拆迁问题解决时困难重重。 　　四、施工组织和经营管理 　　建设阶段即质量、进度、投资、安全的