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房地产在建项目整体转让涉税分析和筹划 　　摘要 在建工程作为房地产商的一项重要的资产，企业在转让之前应该做好涉税项目的分析和筹划，保障在建工程整体转让的顺利进行。房地产在建项目整体转让的涉税分析和筹划是一个复杂的工作，需要专业财务人员和其他相关部门相互配合提出一个科学的方案，为决策者提供参考。 　　关键词 房地产 建项目整体转让 涉税分析与筹划 　　近几年来我国的房地产政策变化巨大，政策也瞬息万变，房地产开发企业难免在开发的过程中会遇到与新政策相冲突的问题，企业往往会选择退出在建工程以达到自身利益最大化的目标。房地产在建工程项目整体转让筹划就是为了双方能够在安全运作的基础上，更加简单节约的进行项目转让。 　　一、税收筹划概念 　　税收筹划是在国家政策的许可的基础上，对企业的筹资经营管理等一系列活动在法律法规的指导下进行事前整合和筹划，来达到节约资源实现企业利益最大化的目的一种管理活动。首先税收的筹划活动需要企业的管理层的高度重视，实际上涉税筹划不是一项简单的工作，只有在领导的领导下各部门相互配合才能更好的完成。其次涉税筹划和分析工作需要对从整体上考虑总体税负的影响，不能只顾一方利益而忽视另一方利益，这样才能使双方在平等自愿的基础上达成一致。最后，涉税分析与筹划者要全面的考虑问题，在考虑经济行为发生时的税负和现金净额的基础上，还要考虑筹划后各个环节的税负情况，从长远利益和整体利益出发。 　　二、在建工程项目整体转让的涉税问题 　　房地产开发企业只有在完成项目投资额25%以上的基础上，才能够进行在建工程项目整体转让。虽然这种转让模式交易过程较为清晰程序也比较简单，但是整体转让中的涉税问题较为复杂。在建项目的整体转让，出让方需要向国家缴纳相应的税费，营业税为5%，印花税为收入的0.05%，教育附加税为营业税的3%，地方教育附加税为营业税的2%，还有土地增值税，企业所得税等。受让方需要缴纳的税款主要包括：印花税、契税。在实践中，在建工程转让涉及税款金额最大的往往是土地增值税。该税种的计算方式相对较为复杂，税费以增值额为基础按照一定的税率进行计算，税率的规定标准是依照不同的情形决定的。增值税额如果没有超过扣除项目的50%，则土地的增值税就等于增值额的30%，当增值额超过扣除项目的50%但是没有超过100%，则土地增值税就是增值额的40%减去扣除项目的5%，当增值额超过了扣除项目金额的100%但是不足200%时，土地的增值税=增值额×50%-扣除项目金额×15%，当增值额超出了扣除项目的200%以后，土地增值税= 增值额×60%- 扣除项目金额×35%。从以上的税收项目及计算来看，整体的涉税项目的计算过程较为复杂，而且项目类别较多，因此，税收对于转让双方来说都是一笔巨大的开销。因此，需要房地产企业相关部门互相配合，共同筹划涉税项目，在法律的规定范围内进行筹划将税费降到最低。 　　三、房地产在建项目整体转让项目案例 　　房地产在建工程的转让是一种常见市场经济行为，近几年来我国不断的加强对房地产的调控力度，房地产企业为了降低税负成本，会整合资源。A和B两个房地产开发企业，A公司在建工程H在建设过程中出现了资金短缺的问题，需要将H项目整体转让出去转给B企业，已知该项目在转让时早已投入成本800万。其中H项目的公允价值为1000万，B公司的开发成本为1000万，建成售价估计为3000万。税务机关将这种经济活动作为一项销售不动产缴纳相关税费。因此A公司涉及到的税收有营业税、土地增值税、企业所得税三项税种，其中营业税=1000×5%=50万，土地增值税为45万，企业所得税为26.25万元，这样A公司的总税负为121.25万元整，公司的现金流量净额为878.75万元。而B公司的后续开发也将涉及税负共553.75万元，让A和B总体税负为675万元，现金流量为1325万元。 　　四、房地产在建项目整体转让涉税筹划应注意的问题 　　1、不同的地区税收政策不同 　　我国地域差异较大，各地区可以针对自身的情况来适当的调整税收政策，因此各地区的税收政策存在这很大的差异。不同的地方有不同的征收方式，有的地区是按照简易的方法进行计算，有的是税务部门进行征收，企业要根据自身和政策情况进行分析。 　　2、企业要根据自身情况进行税务筹划 　　每个企业面临的社会环境和企业内部环境都不相同，公司财务部门的人员要立足于自身的发展情况，进行细致的筹划，和其他的部门进行周密的配合。企业内部的财务人员要从本企业的实际情况出发，综合考虑企业的内外部环境，作出科学合理的分析，向企业的管理者及决策者提供更加科学的信息，使决策者作出更好的决策。 　　3、财务人员要积极和税收部门进行沟通 　　每一个地区针对不同的行业，都会有不同的税收政策，也会有相应的税收优惠，