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房地产市场和资本市场关系研究 　　摘 要：住房货币化改革以来，我国的房地产需求空前高涨，房地产市场呈现繁荣景象。资本市场是我国促进产业结构优化以及资源合理配置的主要市场，在房地产行业的发展过程中起着十分重要的作用。房地产市场的发展与资本市场的支持力度息息相关，由于国家宏观经济政策的变动，使得房地产市场在资本市场上的表现一波三折。随着市场经济的发展，房地产供求、市场价格的决定与证券市场、银行信贷市场、基金等的发展之间的相互影响也表现得越来越明显。研究资本市场与房地产市场之间的关系，研究其内在影响及存在的问题并提出相关建议，以更好地促进资本市场和房地产市场的共同发展，是全文的主线与核心。 　　关键词：房地产市场 资本市场 关系 　　中图分类号：F293 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2015）05-063-03 　　从1998年住房货币化改革以来，我国的房地产需求空前高涨。在1998―2006年间，我国房地产市场上市交易额每年以20%～30%的速度增长。近年来，受宏观调控影响，我国房地产市场总体保持平稳微调，房价仍稳中有升。作为典型的资本密集型产业，货币市场上融资时间短的特点无法很好地解决房地产市场资金需求量大、生产周期长的问题，而资本市场的众多金融工具的运用，为解决这一问题作出了突出的贡献。资本市场在房地产行业的发展过程中起着十分重要的作用，房地产市场的发展与资本市场的支持力度息息相关。 　　一、房地产市场与资本市场的关系分析 　　（一）房地产本身价格与资本市场直接相关，资本市场对房地产行业的支持主要体现在供给方面 　　影响房地产的因素很多，其中与资本市场直接相关的主要是国民经济发展水平中的投资规模、房地产本身的价格等。资本市场的繁荣发展可以使投资者对于资本市场充满信心，使投资者投资规模增大；资本市场上融资成本减少，可直接影响房地产商融资成本，从而使房地产本身价格下降，需求增加。 　　资本市场对房地产行业的支持主要体现在供给方面，房地产公司上市，可以使公司融资能力大幅提高，使企业融资成本降低。同时，资本市场的繁荣发展可以使房地产商对未来发展有好的预期，使房地产行业供给增加。 　　（二）银行信贷在房地产价格波动中作用明显，完善房地产信贷市场对于规范和化解房地产危机意义重大 　　房地产是典型的资本密集型产业，银行贷款是房地产市场的主要资金来源之一，房地产市场与信贷市场有着密不可分的联系。 　　首先，银行信贷在房地产价格波动过程中发挥着重要的作用。在房地产价格上涨期间，银行采取增长式的房地产信贷行为，促使了房地产价格不断的上升；在房地产价格下降期间，银行往往收缩信贷规模，从而给房地产价格的下降施加了更多的压力。因此可以说，银行信贷行为在房地产市场价格上涨过程中起着推波助澜的作用。 　　其次，房地产市场价格的剧烈波动会对一个国家或地区的经济发展造成严重的危害，治理房地产价格泡沫时，对信贷政策的重视程度十分重要。完善房地产信贷市场，对于规范和化解房地产危机，促进国民经济的发展起着重要的作用。 　　（三）房地产行业与股票市场通过信贷扩张效应建立联系，证券市场支持了房地产企业的快速发展 　　房地产行业与股票市场通过信贷扩张效应建立联系，在证券市场的支持下，其发展速度是在房地产公司上市之前无法比拟的。 　　从1991年上市的深金田（现为PT金田）、深万科A（现为万科A）和深宝安算起，我国房地产上市公司已经走过23个年头。这23年来，房地产上市公司紧跟国家相关产业政策的调整，在证券市场上起起落落，一波三折；1998―2004年间，房地产市场发展迅速但股票市场低迷，两者价格之间呈现负相关的关系。在房地产市场高速发展的时期，投资者为了获取更大的利益，将投资重心由股票市场转移到房地产市场，将房地产作为优质的投资产品。这一做法继续刺激了房地产消费和投资的需求，刺激了房地产价格的继续上扬，使得股票的投资比例进一步下降，呈现出房地产发展迅速但股票市场低迷的局面；2005―2007年间，国家相关政策促进了股票市场的发展，使得股票市场在不到10年的时间内总市值翻了10番。投资者将投资于股票市场的收益投资于房地产市场，从而正向促进了房地产市场的发展；然后投资者将房地产作为抵押从银行信贷市场上获取资金，继续投资股票市场，这就形成了房地产市场和股票市场在此期间的正向刺激作用。 　　（四）房地产投资基金减少了房产商的资金压力，可大大降低中小投资者投资房地产市场的风险 　　房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押公司发行股票的投资基金。房地产投资基金通过资金的整合，为广大中小投资者提供了投资于报酬较高的房地产行业的机会。而且信托投资基金由专业化管理人员将筹集来的资金进行管理，运用于房地产投资组合，大大