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房地产开发企业地下车位财务管理和控制探析 　　【摘 要】房地产开发企业在开发商品房时，按政府规划要求，需要配套建设规定比例的车位。车位建造方式、位置、销售进度会对项目整体税负产生较大影响，同时对于房地产开发企业车位产权属性、车位成本的分摊目前存在较大争议。本文在分析房地产开发企业地下车位财务管理与控制的重要性基础上，深入分析了房地产开发企业车位财务管理与控制存在的问题，并针对性的提出在项目开发过程中对车位进行财务管控，以及相应的制度建设等对策措施。 　　【关键词】财务管理与控制；房地产开发企业；地下车位管理 　　一、引言 　　随着小汽车持有量增加，车位配套建设不足，很多地方存在“停车难”问题，市场的声音多是车位“供不应求”，但对于很多房地产开发商而言，很多在售（完工或未完工）的项目，尤其是二三线城市的刚需开发项目，车位售价较低，销售缓慢。车位成本的归集及分摊，对房地产开发企业财务报表及土地增值税和企业所得税的影响较大，并影响整个项目的投资收益。房地产业内人士曾有戏言“开发商赚的钱都压在车位里了”。 　　对于车位成本的分摊，目前还存在较多的争议，如房地产开发企业在项目开发过程中，为满足政府对项目车位配比的要求存在将建设的人防设施作为车位使用，对于这部分人防车位取得了收益，是否需分摊成本，如何分摊？另外，地下车位是否需分摊土地成本？房地产项目中发生的成本（前期成本、建安成本、基础设施、公共配套费，开发间接费）具体应如何分摊给车位等一系列问题。 　　二、目前房地产开发企业车位财务管理与控制存在的问题 　　1.账面资产存在减值风险，且整体税负率较高 　　因车位售价过低及销售滞后会使账面资产存在减值风险，此外还使项目整体的土地增值税及企业所得税整体税负率提高，降低项目整体利润。具体体现在以下方面： 　　（1）对企业财务报表影响 　　按会计准则对于预计未来现金流入小于资产价值的，需对账面资产提计减值，对于房地产开发企业后期未售的车位，账面资产会存在减值的风险，可能会作为不良资产（低效资产）来进行管理，增加企业管理成本；对于上市公司来说，账面计提的资产减值，还会影响投资者对企业的投资信心，从而影响企业的价值。 　　（2）对土地增值税的影响 　　按土增税清算的相关要求，当项目预售率超过85%或预售三年以上，税务机关可以要求进行清算，对于很多二三线城市的刚需项目将会存在很多项目在土地增值税清算时，剩下的产品多为去化较慢的车位。因车位成本分摊争议较多，目前税务机关一般按所有产品成本按可售面积均摊，车位因售价过低，而车位与地上住宅等业态均摊成本，会造成未售车位部分保留大量成本，产生大量负增值，在清算时未能抵扣，而土增税清算后，销售再产生的负增值将无法申请退税（或进行土增税二次清算成本过高），造成项目最终承担土增税税负率提高，降低项目最终利润。 　　（3）对企业所得税的影响 　　按目前各地政府的投资要求，房地产开发公司多为项目公司，一个项目一个法人公司，对于后期销售负毛利产品产生的账面亏损，账面无利润可弥补。根据现行税法的规定，亏损只能用企业以后五个年度内的所得进行弥补，而此时企业已经面临注销，已经没有后续所得弥补亏损，将形成企业的实际损失，造成项目整体企业所得税负率提高，降低项目最终利润。 　　2.无法办理产权证的车位，其取得收益存在的法律风险 　　对于无法办理产权证的人防车位，房地产开企业一般与业主签订《销售合同》将人防车位以出售使用权方式销售给业主，或者与业主签订《车位租赁合同》将人防车位租赁给业主使用。但将无法办理产权证的人防车位销售，将造成销售不合法（《城市房地产管理法》第38条），属“禁止转让未登记的房产”。而对于签订出租合同的，实际很多则可能签订的是长期租赁合同，租赁期超过20年，按目前法律租期最长法定限额为20年，也会存在法律风?U。 　　3.车位建筑规划许可证办理情况对项目整体土增税税负率的影响 　　目前，很多省市土增税清算对象按建筑工程规划许可证来划分，但有些项目在实际施工过程中，为了工程进度，一个项目（或期）办理多个建筑规划许可证，还存在将地下车位单独办理一个建筑规划许可证，这将造成对最终项目进行土地增值税清算时，车位因售价过低，产生的负增值无法抵消项目正增值，造成项目整体土增税增加，使项目整体收益降低。 　　4.车位成本分摊方法不一，存在地下车位分摊成本过高，成本可比性较差 　　（1）地下不计容的车位是否需分摊土地成本 　　对于建在地下不占容积率的车位，车位可以不分摊土地成本，但实际很多城市，地下车位可以办理土地证（或车位的房屋产权登记证有分割的土地占用面积），对于目前越来越高的土地拍卖价格，如车位分摊地价，将造成车位成本进一步增加，对于售价较低的车位，更是雪上加霜，车位毛利负的更多