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房地产开发企业预收账款涉税管理和风险控制 　　【摘 要】目前，大部分房地产开发企业楼房销售采取期房预售，因此产生大量预收账款，尤其是2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，房地产开发企业纳入试点范围，营改增前后涉税事项变化，使企业面临如何管理与控制预收账款相应涉税风险。本文从预收账款如何预缴增值税、如何预缴土地增值税、如何预缴企业所得税、何时开具发票等方面进行分析，从相关税款的计算、会计处理、风险点及发票管理等方面提出了一些房地产开发企业预收账款涉税管理与风险控制的措施。 　　【关键词】房地产开发企业；预收账款；涉税管理；风险控制 　　房地产开发企业楼房销售大多采取期房预售方式，由于经营活动的特殊性，预售款收取从预收账款至符合条件确认收入的时间不确定，使其形成了有别于一般工商企业一些涉税方面的特殊处理。一般工商企业中，预收账款结转收入时才会涉及到有关税费.而房地产企业的预收账款则需缴纳相关税费，尤其是营改增后预收账款涉及的增值税、土地增值税、企业所得税等税费预缴及发票管理产生一定变化。 　　一、预收账款如何预缴增值税 　　房地产开发建设周期长，一个项目的开发从拿地到开工建设再到交付使用通常需要二至五年时间。为了降低资金成本缓解资金压力，一般当项目达到商品房预售条件时，房地产开发企业开始对外预售商品房从而收取售房款。这部分款项尚达不到确认收入的条件，暂不能作为经营收入入账，根据有关会计准则规定应记入预收账款科目。 　　营改增后，根据国家税务总局公告2016年第18号文（以下称18号文）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。 　　现举例说明如何进行预缴增值税及相关会计处理过程。 　　例：ZY房地产开发公司开发A房地产项目，2016年5月10日，预售房屋一套，售价2000万元，同时，收到客户乙交付的预售款1110万元，该项目按简易计税方法计算，征收率5%。 　　会计处理如下： 　　1.预收房款入账 　　（1）收到预售款时 　　借：银行存款1110 　　贷：预收账款1110 　　（2）预缴申报 　　应预缴税款=1110÷（1+5%）×3%=31.71万元。 　　借：应交税费――预交增值税（简易预缴）31.71 　　贷：银行存款31.71 　　2.房屋交付 　　（1）确认收入 　　公司2016年6月20日交房，同时收取房款的差额890万元。 　　借：银行存款890 　　预收账款1110 　　贷：主营业务收入1904.76 　　应交税费――未交增值税（简易计税）95.24 　　（2）预缴税款的抵减 　　18号文规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 　　假设该公司没有发生其他业务，该公司应将以前月度预缴的增值税在本月应缴的增值税中抵减，从预缴增值税科目转入未缴增值税科目予以抵减。 　　2016年6月，该公司应纳增值税额=95.24-31.71=63.53（万元） 　　借：应交税费――未交增值税（简易计税）31.71 　　贷：应交税费――预交增值税（简易预缴）31.71 　　（3）2016年7月缴纳税款的会计处理 　　借：应交税费――未交增值税（简易计税）63.53 　　贷：银行存款63.53 　　接上例，如果A房地产项目采用一般计税方法计税。 　　1.预收房款 　　一般计税方法预收账款的会计处理与简易计税方法一致，预缴增值税按11%的适用税率和3%的预征率计算，应预缴增值税=1110÷（1+11%）×3%=30（万元），记入“应交税费――预交增值税（一般预缴）”科目，以区别简易计税预缴的增值税。 　　2. 房屋交付 　　（1）确认收入 　　借：银行存款890 　　预收账款1110 　　贷：主营业务收入1801.80 　　应交税费――应交增值税（销项税额）198.20 　　（2）预缴税款的抵减 　　一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按税法规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管??税机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 　　ZY公司将本月应抵减的预缴税款转入“未交增值税”科目 　　借：应交税费――未交增值税（一般计税）30 　　贷：应交税费――预交增值税（一般预缴）30 　　（3）计算本月应缴纳的增值税额 　　假设，本月应抵扣进项税额为100万元。 　　应纳增值税