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房地产开发企业转型路径选择和探索 　　中国房地产市场至今经历了三个阶段。第一个阶段是1988-1998年的10年：这是政策酝酿的萌芽期，1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定土地使用权可以依法转让，房地产市场在海南、北海等地出现爆发性发展，房价出现一波急速上涨，并在2007年亚洲金融危机影响下出现崩盘。第二个阶段是1998-2008年的10年：这是行业快速市场化的黄金发展期，1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，这一政策释放了大量的住房需求；2002年5月，国土部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商业、住宅等经营性用地必须通过招拍挂方式出让，至此中国房地产市场进入完全市场化阶段，并出现长达十年的繁荣发展，并在2007年美国次贷危机引发的全球经济衰退中出现价格下行。第三个阶段是2008年至今：行业进入调整优化的转型期，这一时期的经济、政策背景更为复杂，行业盈利能力在下降、投资风险在加大，面临战略转型的选择，本文将重点讨论该阶段的背景形势变化与企业战略转型的路径。 　　一、行业转型期的背景分析 　　1.政策基调演变 　　自中国房地产发展至今，已经历两次大起大落，政府在房价上涨时出台抑制政策，在市场低迷时出台扶持政策。由于房价持续上涨，在2008年出现较大下跌， 2009年又出现报复性上涨，因此政策变化的频率加大，出现2008年和2009年两个政策转折年。 　　2008年由“调控”转为“救市”，上半年主基调依旧是调控过度上涨的房价，包括重拳打击囤地、继续收缩银根、提高房地产企业所得税预缴额等；而由于金融危机导致的房价下跌，下半年基调突变，开始下调利率和存款准备金率，出台《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》和《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，具体包括购房七折贷款利率优惠、首付款比例最低20%、放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、减免首套契税、购房超两年转让免营业税等多项扶持政策，全方位刺激楼市。 　　2009年由“救市”转为“调控”，上半年是救市政策的延续和细化，下半年在房价再次暴涨背景下再次的政策转向，国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，同时个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 　　2010-2011年调控政策不断加码，如“限购”、“限贷”、“限价”、“限利”等措施层出不穷，并呈现从“全面打压”到“结构调整”的态势，即扶持首套刚性需求，抑制多套投机性需求，供求双方进入观望胶着期，市场由量跌价稳，到量价齐跌，再到量增价稳。2012年市场成交量逐步放大，房价也有继续上涨的态势，政府反复强调房地产调控主基调不变，即政府对房地产行业的严格监管将持续较长时间。 　　2.金融环境变化 　　利率对房价的影响至关重要，不仅影响到购房者的购买力和开发企业的财务成本，也从本质上决定了房价的真实价值——房价是租金累计总额基于利率的折现值。2007年六次加息，2008年五次降息，2010-2011年五次加息，2012年至今两次降息，即不足五年间经历两个调息周期。 　　中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量，达到抑制通胀或促进经济复苏的作用。2007-2008年16次提高存款准备金率，2008-2010年4次下调存款准备金率，2010-2011年12次提高存款准备金率，2012年至今2次下调存款准备金率，也经历了两个调整存准率周期。 　　利率和存款准备金率的频繁调整，表明当前中国房地产市场面临复杂的国内外经济环境，货币政策处于持续多变的动态调整中，如图1、图2所示。 　　二、企业运营状况变化 　　根据统计年鉴数据，1998-2010年房地产开发企业完成的投资额占全社会住宅投资的比例从32.56%提高到74.07%，同期房地产企业数由2.4万个增加到8.5万个，房地产开发企业成为中国房地产市场的主力。在经历两次房价爆涨、两次经济危机之后，房地产开发企业所面对的政策、金融、市场环境更为复杂多变，运营状况出现如下变化。 　　1.盈利能力下降 　　在全国8.5万个房地产开发企业中，仅有极少部分企业实现上市，这些上市企业基本涵盖了中国最优秀的房地产开发企业，其盈利水平应远远大于行业平均值。在沪深证交所上市的房地产板块企业有131个，其中将房地产作为主营业务（按房地产利润占企业总利润率比例大于80%为划分标准）的有84个，在中国房地产市场出现反弹的2009-2011年的3年间，依然有30%的开发企业净资产收益率出现下滑。因此，对整个行业而言，盈利能力下降已是不争的事实。 　　具体分析，净资产收益率=销售利润率