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房地产开发企业融资分析和评价 　　摘 要：近年来随着我国经济的高速发展，房地产业进入了快速发展的阶段，房地产业已经成为我国经济的支柱产业，对GDP增长的贡献也在进一步的加强。房地产开发由于具有投资金额巨大，资金周转期长，资金具有自然增值性等特点，使得融资对房地产业的作用尤为突出。本文针对房地产开发企业的融资特点和现状，通过对企业融资方式的比较分析，为企业选择适合自身发展的最佳融资方式提供参考。 　　关键词：房地产开发企业；融资方式 　　 　　一、房地产开发企业融资的特点 　　 　　与一般企业相比，房地产开发企业融资具有以下特点： 　　1、开发资金需求量大，对外源性融资依赖度高 　　房地产业是资本密集型行业，开发房地产动辄数亿，甚至几十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的。房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后发展趋势看，传统的融资方式已经不能满足房地产开发企业的需要，拓宽融资渠道已成为必然的选择方向。 　　2、面临较大的经济风险和财务风险 　　房地产业与宏观经济关联度强，行业波动非常明显。在我国，对房地产的促进或抑制是由政府宏观调控的，因此房地产开发企业的经济风险很高。我国金融体系不发达，金融结构单一，再加上房地产开发企业项目开发中巨额的营运资本需求及其短期波动，必须要求企业进行负债融资，故我国房地产开发企业的负债率非常高，财务风险很大。 　　3、土地和房产抵押是重要条件 　　房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺资源，随着经济的发展，对土地需求的不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。 　　 　　二、房地产开发企业融资现状分析 　　 　　1、融资方式单一，开发资金仍以银行贷款为主，直接融资比重较小 　　在中国现有的金融体制下，房地产开发、消费都离不开银行的支持。房地产贷款在我国主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成后计划内土地开发和商品房建设需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。 　　2、股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小 　　我国资本市场刚刚起步，在结构方面还存在着问题，从宏观结构看，我国资本市场是单一品种主导的市场，股票与债券的比例失衡，发达国家成熟市场债券融资是股票的3-10倍。从世界各国特别是发达国家来看，企业债券一直是证券市场的重要组成部分，并且其无论是在规模上还是在增长速度上都远远超过股票市场。因此，积极发展房地产企业债券市场有着极大的潜力。 　　3、房地产开发企业自有资金严重不足，普遍负债率较高 　　根据国家统计局2006年12月2日发布的经济普查数据显示，2005年我国房地产开发企业的资产负债率为72.7%，比上年下降了1.4个百分点，2004年这一数据为74.1％，并且房地产开发企业资本金的投入普遍小于总投资的20％，距离政策要求的35％的自有资金比例相差甚远。根据融资次序理论，为防止企业利润外流，保持企业的控制权，避免股权的稀释企业融资选择总是先使用内部资金，在内部资金不足且条件允许的情况下才会使用外部资金：即在初始阶段就有外源融资渠道可选择，企业往往也会优先选用债务融资。许多房地产企业因为不愿意与他人分享高额利润而放弃了股权融资方式，这是自有资金不足的根本原因。 　　4、法律法规不健全，影响融资渠道拓 　　相关政策、法规不完善，有关房地产金融方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一直性与协调性，操作困难，直接影响房地产开发企业融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可以的困境。 　　 　　三、房地产开发企业融资方式比较分析 　　 　　（一）内源融资 　　内源融资即房地产开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内源融资主要包括股东出资、自我积累和预收的的定金或购房款。企业可以通过少分配利润或少发现金股利，保存更多的留存收益补充自有资金已满足企业的资金需求，促进企业的发展，如果企业能将留存收益投资于报酬的更高的项目，将会给投资者带来更多的好处。对房地产开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹措到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。内源融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，无需归还，无财务支付风险，且最大限度保证企业控制权。因此，内部融资成本远低