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房地产市场繁荣和房价文献综述 　　摘 要：房地产行业对于对经济增长和财富效应能产生巨大影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此房地产市场的稳步健康发展备受各界关注。本文对房地产市场的主要问题进行文献综述，涉及收入不平等与房价的关系、房地产市场繁荣与泡沫、房价的影响因素等，以期为后续研究提供全面、可靠的理论基础。 　　关键词：收入不平等；房地产市场繁荣；房价 　　中图分类号：F832.2 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2017（8）-0066-05 　　一、引言 　　无论对于发达国家还是发展中国家，房地产行业在宏观经济中都起着至关重要的作用。从经济增长的带动看，每次经济繁荣大多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关。从财富效应看，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。由于房地产行业对经济增长和财富效应有巨大的影响，又是典型的高杠杆部门，因此房地产市场的稳步健康发展备受各界关注。本文力图对房地产市场的主要问题进行文献综述，涉及收入不平等与房价的关系、房地产市场繁荣与泡沫、房价的影响因素等，以期为后续研究提供全面、可靠的理论基础。 　　二、收入不平等与房地产市场价格 　　（一）收入不平等与房价形成自我强化的反馈机制。近年来，全球很多国家的收入不平等问题愈演愈烈。同时，全球房价也呈现不断上涨趋势。这两者之间的关系并非偶然。Fudong Zhang（2016）运用不完全市场均衡模型，对收入与房价之间的交互影响进行分析。模型清晰刻画出房地产市场的主要特征：住房能产生租金收入和资本利得；市场摩擦造成住房资产调整并不频繁，住房资产能获得非流动性溢价。研究发现，收入不平等和房地产市场之间相互作用，形成自我强化的动态反馈机制。具体看，由于能获得潜在资本利得，大多数富裕家庭会囤积住房，助推房价攀升。同时，由于房地产财富存在偏态分布，因此房价上涨导致住房的资本收益差距扩大，进而造成收入不平等继续加剧。此外，研究还对中国2002年至2012年的房地产市场进行剖析，发现房价的增长伴随着私人储蓄率的增加。究其原因，一是经济收入较少的家庭为了购买住房具有强烈的储蓄动机。二是富有家庭为了实现投资组合再平衡、保持资金流动性也会不断增加储蓄。 　　（二）收入不平等与住房价格：英国案例。过去20年间英国政府出台的多种政策措施基本无效，包括对住房开发商的激励政策、向购房者疏通抵押贷款渠道以及近年的“购房援助计划”等。Brian Green， Faiza Shaheen（2014）研究发现，收入不平等与房价之间存在强烈的相关性。收入不平等主要通过以下渠道推高房价：一是竞买规则。卖方在市场上寻找出价最高的人群，收入差距加大会让卖方找到支付能力更强的高收入人群，低收入人群从而被挤出房产市场。二是市场投机。财富聚集在顶层会使富人加大房市投机，助推房价泡沫。三是临避主义（nimbyism）变成显著问题。即社会发展中出现了这样一种趋势，随着人们财富增加，他们准备花高价购买高档住宅以限制附近出现新建住宅。四是住户搬家间隔时间增加说明市场交易量萎缩，新房建设量的减少影响了潜在供给，推高价格。上述机制相互作用与反馈造成房价进一步上涨。 　　（三）收入分配与房价：基于分配模型的视角。Niku等（2013）构建出一种分配模型来探讨收入分配和房价之间的关系，模型中购房者的收入各不相同而且房屋质量也存在差异。每个家庭都拥有一所住宅，并且渴望得到一所理想住宅，因此每个家庭都是潜在的买方和卖方。研究发现，住房的价格梯度（price gradient）取决于人们的财富水平。收入水平的增加会提高房价及其分化程度。实证研究结果显示，随着1998年至2007年间美国收入不平等逐年加剧，美??6大都市圈的平均房价因此受到负面影响，但该结论不适用于奢侈性住宅。奢侈性住宅的价格与收入不平等程度没有明显关系，其价格主要受到市场供需层面的影响。 　　三、房价波动的溢出效应对房地产市场的影响 　　近年来，随着中国房地产市场的快速发展以及房价增长的起伏，人们开始思考一些城市的房价变动是否会影响到其他地区住房价格，不同地区之间的房价波动是否存在某种机制影响。Qian Zhang，Dexiang Mei（2015）运用DCC-MVGARCH模型，来研究中国不同城市房价波动的动态相关性，探讨中国城市房价波动溢出的传导关系。本研究采用非线性Granger因果关系检验和脉冲响应函数法，分析了2005年7月至2015年1月间北京、上海、广州、深圳、天津和重庆六个城市月度新商品房价格指数，调查城市房价波动的溢出效应。结果表明：一是短期内城市房价的波动存在正面溢出效应，但长期看，溢出效应将逐渐消失。二是房价波