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房地产开发企业健康评价体系和实证分析 　　[摘要]房地产开发企业作为房地产业中的主体单元，其健康与否决定了其能否在这个不断波动的市场中生存、发展下去，也影响着房地产业的发展。借助人体健康学，分析影响企业健康度的各种因素，对房地产开发企业作健康评价，从而构建一个房地产开发企业健康评价体系，既能综合反映企业的健康水平，又可为提高房地产企业的健康度提供理论与实践的支持。 　　[关键词]房地产开发企业；健康；评价；指标 　　[中图分类号]F293.3　[文献标识码]A　[文章编号]1671-511x(2010)01-0036-04 　　 　　一、问题的提出 　　 　　房地产业是国民经济的支柱产业，房地产开发公司是构成房地产业最根本、最核心的因素之一。房地产开发企业是否健康，直接影响到行业的健康稳定发展，影响到国民经济的健康运行。经过二十多年的发展，我国房地产业逐步进入了规范化的发展道路。然而，我国房地产开发企业仍处于粗放型发展阶段，企业整体规模偏小；对银行信贷资金依赖过强；管理、经营团队偏弱，加上经常性的宏观政策凋整，使得房地产企业的发展存在很多变数，面I临许多风险。房地产开发企业能否在剧烈的市场波动中不断发展，关键是看其能否在市场的“波动寒风”中不得“病”。构建房地产开发企业健康评价体系，可以为诊断企业健康状况、预防并治疗企业“疾病”提供依据。 　　 　　二、房地产开发企业健康的界定 　　 　　健康一词属于医学术语，最原始的意思是指人类身体机能的完好程度，后对健康的研究延伸到其他各个学科。国外对于生态系统健康的研究比较早，如1989年，D.J.Rapport在《生物和医学视角》发表的《生态系统健康由哪些部分构成》一文中论述了生态系统健康的内涵。近年来，健康概念被引入城市研究领域，如城市生态系统或商业生态系统的健康评价等。本文对房地产开发企业健康的界定是指：在某一个时点或是某一段时期内，房地产开发企业在保证企业自身稳定发展的同时也能为社会创造一定的财富。即一个健康的企业，其财务状况是良好的；具有一定的稳定性；能够不断的发展；对社会具有一定的贡献，企业若在这些方面表现为良好、没有“病症”，那么这样的企业就是健康的。 　　　　 　　当然，健康是一个相对的、动态的概念，无论足健康的内容还是健康标准，都会随着时间的推移而不断地完善。 　　 　　三、房地产开发企业健康评价体系的构建 　　 　　房地产开发企业是一个复杂系统，企业所处的环境、经济状态、发展阶段不同，所表现出的特征也不同，需要全面的指标体系来表征其健康状况。我们可以借助人体健康学，通过分析影响人体健康的儿大主要因素――生理健康、心理健康和社会认同感，来确定房地产开发企业健康评价指标体系。对我国上市房地产开发公司的跟踪分析显示，可以通过企业财务状况、生存活力和社会适应能力等三方面，来综合表征企业的健康状况。 　　1.财务状况 　　房地产开发企业健康与否，很大程度上取决于财务状况是否健康。大量的理论和实践表明，当企业的财务状况出现问题时，企业的运营一定会表现出病态，甚至导致企业死亡。评价房地产开发企业财务状况是否健康，主要可从获利能力、偿债能力以及经营能力来反映。 　　　　 　　(1)获利能力 　　获利能力指标主要包括净资产收益率、总资产利润率、主营业务利润率、每股盈利和每股现金流量净额等五个指标。净资产收益率反映公司对自有资本的利用效率；总资产利润率反映了企业利用全部经济资源的获利能力；主营业务利润率主要反映企业的主营业务获利水平；每股盈利反映了每股创造的税后利润；每股经营活动现金流量如果是正数且较大时，派发现金红利的期望值就越大，若为负值则派发红利的压力就较大。 　　(2)偿债能力 　　反应企业偿债能力的指标主要包括资产负债率、流动比率和速动比率。资产负债率是从总体上反映企业偿债能力的指标，反映债权人发放贷款的安全程度；流动比率，是衡量公司短期偿债能力最通用的指标，这一比率越大，表明公司短期偿债能力越强；速动比率，用以衡量公司到期清算能力的指标。 　　(3)经营能力 　　反映企业经营能力的主要指标有：应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等。应收账款周转率反映了企业一定时期应收账款的回收效率；流动资产周转率考察企业流动资产的运转效率；而总资产周转率是反映企业总资产的利用情况，即单位投资发挥的效益如何。 　　2.生存活力 　　企业生存活力作为健康评价指标体系中的软性指标，它从另一个侧面来反映企业的健康程度。主要可以通过企业的发展能力、管理效率和人力资源状况三个指标来反映。 　　(1)发展能力 　　发展能力指标主要由主营业务收入增长率、总资产增长率、资本保值增值率和年新增土地储备面积这四个指标来衡量。由于发展能力主要考察企业