房地产工程造价管理和控制探析.docVIP

房地产工程造价管理和控制探析 　　摘要：近年来，随着我国经济建设蓬勃发展，社会竞争的日益激烈，企业间的竞争已逐渐由产品质量竞争过渡到价格竞争，成本管理直接关系到企业的经济效益，关系到企业的生存、发展。加强成本管理，减支增效，已成为大多数企业的长期经营战略。主要结合工程造价管理实践，阐述了工程造价控制的原理、运用价值工程和技术经济理论，分别对项目决策、设计、招投标、合同签订、施工和竣工结算六个阶段工程造价控制的重点进行了剖析，并提出了建设单位工程造价控制的具体措施。 　　关键词：房地产 造价 控制 　　房地产工程建设项目的工程成本牵涉到各个阶段，故要降低工程成本必须从项目决策、设计、招投标、合同管理、施工和竣工结算各阶段对工程成本进行严格的控制。 　　一、房地产工程造价控制的原理 　　控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，通过采用各种方法，对被控对象实施过程中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。它包括三个步骤：即确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。全过程控制分为三个阶段：即事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，这样可以起到事半功倍的效果。控制的状态是动态的，工程造价在整个施工过程中处于不确定状态，如设计变更、材料价格涨跌、工资标准、机械使用、费率等的变化必然会影响到造价的变动。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。 　　工程造价的控制不单是一个经济问题，而是与工程的质量、工期密切相关的既互相制约又互相影响的不可分割的有机整体。工程造价控制是对工期、质量、投资三大目标组成的目标系统的控制。其中一个目标的变化势必影响另外二个目标的变化，因此，如何控制好工程造价就成了三大目标体系中的重中之重。 　　二、各阶段工程造价控制的措施 　　为了取得目标控制的理想成果，应从房地产工程建设的各个过程并多方面采取措施，包括组织措施、技术措施、经济措施和合同措施。 　　（一）决策阶段工程造价的控制 　　项目决策阶段造价的控制应加强工程估算的管理，工程估算是项目决策的工具，是投资者加强成本控制的依据。在决策阶段，工程造价控制的内容，一是合理确定项目的建设规模和建设水平，投资者是否有足够的财务能力支付项目建设费用，人力、设备是否能达到设计中的要求；二是合理选择项目建设地点，好的建设地点可有效降低工程造价和节省运营成本，有利于企业的发展；三是进行可行性研究，编制投资估价，工程估价是制定投资计划、控制投资的有效工具，又是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。 　　（二）设计阶段工程造价的控制 　　合理的设计是控制工程造价的关键，影响项目投资最大的阶段，是设计阶段，因此设计阶段应从以下几个方面进行造价控制。 　　1、 加强设计阶段的经济论证 对设计方案进行优化选择时，重点是要在技术与经济相结合的前提下进行充分论证。可以采用定性或定量的方法进行方案比选，在满足工程结构及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案，使那些真正构思新颖、技术先进、价格合理的方案成为最后的入选方案。设计方案确定后，可采用价值工程方法，通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益、社会效益和环境效益。 　　2、推行设计招投标方法 建设项目实行设计招投标有利于设计方案的选择和竞争，使那些技术先进、工艺合理、功能符合使用要求的优秀方案入选，更主要的是中标项目做出的投资估算更能控制或接近招标文件规定的投资范围，从而更好地控制造价。 　　3、实行设计阶段的监理制度 应该说这是一种较为客观公正的方法。通过设计监理的监督，使设计趋于合理，造价控制在限额范围内。反过来，也促使设计单位改善管理，优化结构，提高水平，真正做到“量体裁衣”。 　　（三）工程实施阶段的控制 　　房地产项目的施工阶段是房地产建筑实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强了对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。 　　1、严格现场签证管理，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先要强调办