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房地产工程质量问题分析和管理措施 　　【摘要】近些年来，我国房地产工程取得了辉煌的发展成果，房地产行业不仅仅成为了我国重要的经济增长行业之一，而且为人们生活水平的提升注入了新的活力，但是，房地产行业快速发展同时，房地产工程的质量通病给后期业主入住带来了较多影响，比如，房地产工程渗漏和裂缝就是其中最常见的两种质量通病，房地产工程发生渗漏，或者是房地产发生裂缝，不仅仅影响业主使用功能，更给开发纠纷，因此，深入研究房地产工程发生这些质量问题的原因，并找出其中的防治措施有着十分重要的意义。笔者将结合施工实践，探究房地产工程的质量问题和影响因素，并提出其管理措施。 　　【关键词】房地产，工程质量问题，分析，管理措施 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　一.前言 　　在房地产施工过程中，工程的质量受到来自人为和施工工艺等方面的影响，很容易发生各种质量通病，虽然我国的房地产行业也取得了辉煌的成果，但是由于现阶段施工工艺尚未完全成熟，加上一些人为或者其他的因素影响，使得房地产工程的施工的质量控制具有一定的难度，混凝土容易发生裂缝，形态各异的裂缝，不仅仅严重影响到房地产墙体的整体美观，也会造成房地产物开始漏水，一定程度的降低了整个房地产物的整体承载力和负荷性能，使得房地产物的刚度逐渐下降，稳定性和耐久性能迅速下滑，进而容易诱发墙体坍塌，造成重大的安全事故，既会造成巨大的资源浪费，又严重影响到居民的生命财产安全，因而，加强对房地产施工裂缝，房地产渗漏等质量通病的分析，并采取有效的预防和治理措施，有着十分重要的意义。 　　二.房地产工程经常出现的质量问题分析 　　房屋交接、验收时一般都会存在一然问题，有的多有的少，根据本人在公司参与的工程所发现的问题，归纳起来有以下几点： (1)房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基士质问题引起的，从而造成墙体开裂，下水道堵塞、断裂等。(2)墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。(3)屋面女儿墙由于屋面的热胀冷缩，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。(4)外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。(5)砖砌体沿砖缝渗水问题。(6)外墙面支模(围梁、构造柱等)挑木穿墙洞后补处渗水，外墙钢窗周围渗水问题。(7)圈梁底、构造柱边缝渗水问题。(8)外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水，阳台里口外墙面渗水问题。(9)固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。(10)阳台之间隔板处墙体渗水问题。(11)山墙渗漏水，各种墙上锚脚可能产生的渗漏问题。(12)管道与楼地面接处渗漏问题。(13)地面顺楼板方向裂缝及预制楼板缝处渗漏水问题。(14)卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。(15)天沟积水及落水口周围渗漏水，屋面油毡起鼓、开裂引起的渗漏问题。(16)油毡屋面流沿移位造成渗漏问题。(17)房屋顶板改用现浇钢筋混凝土结构的开裂渗漏问题。(18)排水管道铸铁管渗漏，排水管道堵塞问题。 　　三.房地产工程质量管理措施探讨 　　1.充分发挥监理部门的作用 　　在施工过程中，监理单位必须本着公正客观的原则，对施工流程中的各个工序进行严格实时监控，对施工单位施工标准作出监督考察，对不合理施工，违章施工作出及时有效的处理，保证整个工程施工的规范化。加强对原材料质量的监理。加强原材料的质量控制监理是房地产工程监理中相当关键的一个环节。监理单位必须全程参与到材料的采购，运输，入库，保管，领用等各个环节，确保原材料质量可以达到国家标准，确保原材的选用符合工程的特点。比如在外墙渗漏施工中，现有的房地产材料多以混凝土为主，选用这种材料，质量难以保证，使用时间较长就会发生变形，导致了房地产物之间接触不牢，从而发生外渗现象。 　　2. 建立健全质量管理机构，落实质量管理责任制 　　在房地产工程施工中，施工单位获得中标之后，要坚持多级质量控制，多层次的质量负责原则，加强对施工企的质量管理。首先，要建立健全施工过程的质量管理体制。设置项目经理职位，坚持项目经理的第一责任，坚持施工质量检测部门进行质量自检，同时，要建立起施工的相关工程试验基地，建立健全各种资料的管理体制，设置专门的施工资料整理人员，并做好各个环节的工作分工，明确职责，加强对施工各个环节的工序质量检测记录，做好各种资料的送检工作，并严格各种文件的存档管理，为各种质量管理措施的出台提供决策依据。 　　3. 牢固树立“质量第一”思想，认真做好质量管理准备工作 　　在房地产工程开始施工之后，施工单位要实施初步的人员培训，加强对施工人员对工程具体情况的了解。使得施工人员对施工设计图纸有更加深刻的把握，对各种施工技术规范更加严格的认识，熟悉，并能够落实到工