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房地产定位问题和策略研究 　　摘要：我国的房地产业从无到有，不断发展壮大，已逐渐成为国民经济的支柱产业之一。对于拉动经济增长、改善城市面貌，提高人们的生活质量发挥着重要的作用。随着市场经济体制的改革，以及市场环境的日益激烈，房地产企业投资过程中面临的风险越来越复杂，房地产企业要提高经济效益，在激烈的竞争中立于不败之地，提高决策水平，加强成本控制就显得尤为重要。 　　 　　关键词：房地产定位 问题 策略 　　中图分类号：F293.35 文献标识码：A 　　一、影响房地产定位决策的因素分析 　　1.社会因素 　　房地产业与国家政策、金融政策以及国民经济发展水平密切相关，因此其投资时机受国家产业政策、金融政策及国民经济发展水平的影响。政策的变化对房地产开发项目的影响较大，如对控制固定资产投资规模的政策变化，将会影响到市场对房屋的需求量；实行新的土地政策，将会对房地产开发成本造成影响，税收政策及贷款利率的变化将会引起投资效益的变化。国民经济发展水平对市场购买力造成影响，也会影响房地产的投资。 　　2.成本因素 　　影响房地产项目开发的成本因素主要包括所需要资源价格的变化、项目周期以及项目的产出率等。由于在建筑过程中的施工消耗，建筑所需材料等价格都在不断变化，投资收益会受到一定影响。房地产项目周期长，资金占用量大，而资金的占用对成本的影响直观的体现就是利息的支出，开发项目的周期越长，银行贷款的数额就越大，而如果开发项目的周期短，房地产企业的资金周转次数多，其产生的效益也就越大。 　　3.投资区位 　　房地产作为一种特殊的商品，具有不可移动的特点，因此房地产的区位因素是客户最为关心的内容之一。对于房地产开发来说，地段位置是影响项目投资效益的关键性因素。随着社会经济的不断发展，人们对生活质量提出了更高要求，追求高品质生活。而任何一个房地产项目都与其周边的人文、自然环境发生着各种互动关系。因此不同区位的房地产项目，会产生不同的经济效益。 　　4.投资时机 　　选择合适的投资时机是房地产投资收益的关键。经济发展趋势是影响开发时机的关键性因素，在经济发展的成长期，房地产市场需求旺盛，市场处于上升势头，此时推出合适的房地产项目较易获得较高的收益；当经济处于低迷期，市场需求下降，不能达到预期收益，因此房地产投资者必须具有敏锐的判断力，进行项目可行性分析，把握投资时机。 　　二、市场定位的涵义与原则 　　1.市场定位的涵义 　　20世纪70年代美国营销学家杰克劳特和艾·里斯共同提出了市场定位这一营销学名词，并给出了明确的涵义，所谓的市场定位是指生产企业经营者明确自身生产的产品在市场上所处的位置，并根据一些潜在的购买者对产品的某些倾向，设计、生产出比较独特的产品，从而塑造出本企业与众不同的同类产品，以取得企业在市场中的竞争优势。 　　2.市场定位的原则 　　市场定位一般遵循三个原则，即受众导向原则、差别化原则、个性化原则。 　　三、房地产市场定位的意义及要素 　　1.房地产市场定位的意义 　　第一，有利于改善房地产企业经营管理，提高企业在市场中的竞争力。 　　第二，有利于房地产企业把握房地产市场的脉搏，以确定企业的目标市场。 　　第三，房地产企业进行市场定位是企业制定各种销售策略的前提和有效依据。 　　2.房地产市场定位的要素 　　首先，房地产企业要关注目标购房者购买需求的特征。 　　其次，房地产企业要根据项目的特征为房地产企业市场定位提供有利途径。 　　最后，了解购房者的生活方式，这是给房地产定位的一个核心要素。 　　四、现阶段房地产市场定位存在的问题 　　1.房地产目标市场和客户群定位不明确、不全面 　　房地产企业对开发项目进行定位所考虑的内容一般包括市场、购买者、项目优势、项目团队的专业性、企业形象、公司品牌效应、项目销售价格、项目入市的时机等。但房地产企业在进行项目开发活动时往往会忽略其中的一项或两项内容，从而影响了房地产开发项目进行市场定位的系统性和全面性，使得开发项目的最初定位变得比较模糊，无法做到市场定位的差异。 　　因些，房地产项目进行销售时会遇到很多问题，最终会影响到企业资金回笼的速度，使企业无法实现利润最大化的目标。 　　2.缺乏对房地产市场定位全过程的管理 　　市场定位的过程分为五个步骤，即市场细分→市场调研→选择目标市场→对目标市场进行定位→项目立项，每一个步骤都对企业建设项目的成败起着举足轻重的意义。但是，由于我国大多房地产经营者只关注整个项目在销售过程中的理念，而忽视了房地产开发过程中存在的不足，最终导致，企业的形象在客户心中不断的下降，项目不能够顺利完成。 　　3.缺乏对房地产市场定位的创新 　　由于近几年房地产市场销售火爆，一些房地产经营者认为，只要把